전세대출 갱신 전 금리 부담 줄이는 확인법

갱신 앞둔 전세대출, 금리는 지금 오르는 중이다

전세 계약 갱신을 앞두고 대출 금리 소식이 신경 쓰인다면 먼저 알아둘 게 있다. 전세자금대출은 대부분 코픽스 같은 시장금리에 연동된 변동금리 상품이다. 그래서 갱신 시점의 지표금리가 그대로 다음 2년치 이자 부담을 좌우한다. 문제는 그 지표금리가 지금 오름세라는 점이다.

7월 신규취급액 기준 코픽스는 3.18%로, 전달 3.05%보다 0.13%포인트 올랐다. 넉 달 연속 상승해 1년 7개월 만에 가장 높다. 코픽스에 연동된 전세대출 금리도 함께 움직였다. KB국민은행의 경우 주택금융공사 보증 전세자금대출 금리가 연 4.08~5.48%에서 4.21~5.61%로 올랐다.

전세대출 금리까지 오르는 배경

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금리를 밀어올리는 힘은 두 갈래다. 하나는 코픽스 자체의 상승이다. 코픽스는 은행이 예·적금과 은행채 등으로 자금을 조달하는 데 드는 비용을 반영하는데, 이 조달 비용이 오르면 대출 금리도 따라 오른다.

다른 하나는 가계대출 규제다. 정부가 올해 가계부채 증가율 목표를 1.5%로 낮추면서 은행들이 대출 한도를 조였다. 한도가 이미 찬 은행은 가산금리를 낮춰가며 대출을 늘릴 이유가 없다. 분할상환 방식 주택담보대출의 평균 가산금리는 6월 기준 3.27%로 역대 최고 수준까지 올랐다. 지표금리가 오르는 와중에 가산금리를 깎아줄 여지까지 줄어든 셈이다.

지표	이전	최근
신규취급액 코픽스	3.05%	3.18%
전세대출 금리(KB·HF 보증)	4.08~5.48%	4.21~5.61%

갱신 때 금리는 어떻게 확정되나

전세대출 금리는 대출을 실행하거나 금리를 다시 매기는 시점의 지표금리를 기준으로 정해진다. 변동주기가 6개월이나 1년인 상품은 그 주기마다, 2년 계약을 갱신하는 경우는 갱신 시점의 새 지표금리로 재산정된다. 지금처럼 지표금리가 오르는 국면에서는 갱신 시점이 그대로 이자 부담이 뛰는 순간이 될 수 있다.

그래서 갱신 전에 내 대출 조건부터 확인하는 게 먼저다.

• 금리 산정 방식이 변동인지 고정(혼합)인지, 변동이라면 어떤 지표에 연동되는지
• 다음 금리 재산정 시점과 변동주기
• 지금 받고 있는 우대금리 항목과 그 유지 조건
• 대출을 보증한 기관이 주택금융공사(HF)인지 주택도시보증공사(HUG)인지 서울보증(SGI)인지

특히 보증기관은 뒤에서 갈아타기 선택지를 가를 때 중요하다.

부담을 줄이려면 갱신 전에 비교할 것

같은 전세보증금이라도 은행마다, 상품마다 금리 차이가 있다. 갱신을 앞뒀다면 지금 거래하는 은행 조건만 보지 말고 다른 은행 상품과 비교해보는 편이 실질적이다.

첫째, 대환대출, 즉 갈아타기다. 온라인 갈아타기 서비스로 더 낮은 금리 상품으로 옮길 수 있다. 다만 시기 제한이 있다. 기존 대출을 받은 지 3개월이 지난 뒤부터 신청할 수 있고, 계약 만기가 다가오면 만기 2개월 전부터 15일 전까지가 가능한 구간이다. 버팀목 같은 정책금융 상품은 갈아타기 대상이 아니라는 점도 알아둬야 한다.

둘째, 갈아탈 때는 보증기관이 같아야 한다. HUG 보증부 대출은 HUG 보증 상품으로만 옮길 수 있는 식이다. 한도도 기존 대출 잔액 이내로 제한되므로, 갈아타기를 염두에 뒀다면 이 조건부터 확인해야 헛걸음을 줄인다.

셋째, 우대금리다. 급여이체, 카드 실적, 자동이체 같은 조건을 채우면 금리를 깎아주는 경우가 많다. 갱신이나 갈아타기를 하면서 우대 조건을 다시 맞추면 실제 적용 금리를 낮출 수 있다.

지표금리가 오르는 국면이라면 낮은 금리를 새로 찾기보다 오름폭을 줄이는 쪽이 현실적인 목표다. 변동주기가 길어 당분간 금리가 유지되는 상품이 유리할 수도 있고, 반대로 곧 금리가 꺾일 것으로 본다면 짧은 주기가 나을 수도 있다. 정해진 정답은 없으니, 내 갱신 시점과 대출 조건에 맞춰 저울질하는 수밖에 없다.

출처

1. 주담대 변동금리 또 오른다…7월 신규 코픽스 3.18%
2. 주담대 절벽에 실수요자 '비명'…금리는 연일 올라
3. 전세대출 갈아타기 길라잡이