부동산
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거래량 1위 산본, 가격은 왜 덜 올랐나
최근 1년 1기 신도시에서 산본 거래량이 108% 늘어 증가율 1위였지만, 가격 상승률은 8%대에 그쳤다. 오히려 거래가 41% 줄어든 분당이 35% 올라, 거래량 급증이 곧 가격 상승은 아니며 규제와 기대 선반영이 지역별 온도를 가른다. 매수 전에는 선도지구 지정 등 사업 단계와 추가분담금, 이주 시점을 자신의 자금·거주 계획과 맞춰 확인해야 한다.
서울서 경기로, 갈아타기 전 따질 숨은 비용
서울 거주자의 경기 아파트 매입이 1년 새 56.9% 늘며 매수세가 경기로 옮겨가고 있다. 서울은 매물이 석 달 새 33% 쌓이고 거래는 급감한 반면, 경기 상승은 교통이 받쳐주는 일부 지역에 쏠려 있다는 뜻이다. 갈아타기 전 취득세·대출·출퇴근 비용과 종전 주택 처분 가능성을 숫자로 따져봐야 한다.
서울 매물 33% 급증, 지금이 매수 타이밍일까
서울 아파트 매물은 11월 7일 기준 8만528건으로 석 달 새 33.3% 늘었지만 거래량은 42.4% 줄고 가격은 여전히 상승 흐름이다. 매물 적체는 급매를 고를 협상 여지일 뿐 시세가 할인된 것은 아니어서, 6억 대출 상한과 DSR이 정하는 내 한도를 먼저 계산해야 한다. 자기자본과 대출 한도를 합친 예산, 월 상환액의 소득 대비 부담, 실거주 기간 세 가지로 매수 시기를 판단할 수 있다.
대통령은 하락, 통계는 90주 상승…무주택자 판단법
한국부동산원 기준 서울 아파트값은 10월 넷째 주까지 90주 연속 올라 올해만 8.73% 상승했지만, 강남구는 누적 1.64% 내리는 등 지역별로 방향이 갈렸다. 대통령의 하락 발언과 체감이 어긋나는 이유는 평균 지수 하나로 서울 전체를 묶어 보기 때문이며, 실제로는 강남권 조정과 강북권 상승이 동시에 진행 중이다. 무주택자는 평균 통계 대신 관심 단지의 실거래가와 매물 수, 전세가율을 순서대로 확인하고 대출 가능액과 자금 계획을 기준으로 매수와 관망을 나눠야 한다.
실거래가·호가·통계 다를 때 확인 순서
이재명 대통령이 서울 실거래가가 떨어진다고 했지만 호가와 주간 통계는 다르게 보이는데, 이 세 숫자는 조작이 아니라 애초에 서로 다른 것을 잰 값이다. 호가는 시의성이 빠르지만 실제 체결과 괴리가 있고, 실거래가는 가장 믿을 만하나 시차가 있으며, 부동산원과 KB 통계는 집계 방식이 달라 결과가 엇갈린다. 내 집은 개별 실거래가, 현재 호가, 통계 추세 순으로 겹쳐 보고 하락 가능성에 대비해 대출 여력과 여유자금을 함께 점검해야 한다.
급매 협상, 자금 계획부터 확정해야 하는 이유
한국부동산원 집계에서 경기 아파트값이 서울을 7주 연속 앞서는 동안 서울 상승률은 주간 0.09%까지 둔화했다. 거래가 줄고 관망세가 짙어진 단지일수록 매수자가 협상할 여지가 생기지만, 10.15 대책으로 규제지역 대출 한도가 크게 줄어 자금 계획을 먼저 확정하지 않으면 급매도 잡을 수 없다. 지금 내 대출 한도와 관심 단지의 최근 실거래가부터 확인하는 것이 협상의 출발점이다.
집이 안 팔린다면, 호가는 '감' 아닌 '계산'으로
서울 아파트 매물이 8만 건에 육박하고 9월 거래는 1년 전보다 40%가량 줄어, 내놔도 안 팔리는 거래 절벽이 이어지고 있다. 이런 시장에선 매수자가 급매부터 고르기 때문에 호가만 걸어둔 매물은 후보에서 밀리고, 버티는 동안 대출 이자와 보유세가 매달 쌓인다. 호가 인하폭과 '월 보유비용 × 버틸 기간'을 맞대어 보고, 방문 건수와 경쟁 매물, 보유 여력을 기준으로 조정 시점을 정해야 한다.
토허제 아파트, 계약 전 확인할 순서
토지거래허가제는 올해 말 만료를 앞두고 서울 전역 유지냐 범위 조정이냐를 두고 논의 중이다. 토허제 구역 아파트는 허가 없이 맺은 계약이 무효여서, 허가 대상 여부와 공동 신청·반환 특약, 자금조달계획서, 2년 실거주 의무를 순서대로 확인해야 한다. 계약 직전에는 건축물대장 용도와 세입자 전세 만기, 관할 구청의 허가 조건을 다시 점검하면 된다.
청약과 기존 매수, 모은 돈이 가른다
서울 아파트가 비강남권 주도로 86주 연속 오르는 가운데, 서울 전역이 규제지역이라 주택담보대출은 LTV 40%·최대 6억으로 묶여 있다. 기존 매수는 자기자본 부담이 크고, 청약은 중도금대출로 자금을 분산하는 대신 당첨까지 시간과 불확실성을 감수해야 한다. 모은 돈이 집값의 절반 이상인지, 지금 당장 거주가 급한지를 숫자로 따져보면 어느 쪽이 맞는지 가려진다.
서울 집값 상승기, 내 월급으로 살 수 있나
서울 아파트값이 87주 연속 올랐지만 강남은 하락하고 중저가·경기 일부가 상승을 이끄는 등 지역차가 크다. 수도권 주담대 6억 상한과 스트레스 DSR 때문에 대부분 월급쟁이는 소득이 매수 여력을 먼저 가른다. 내 DSR 한도와 목표 지역 실거래가를 숫자로 맞춰본 뒤 지금 매수와 전세·청약 유지 중 내 상황에 맞는 쪽을 고르면 된다.
전세 증액분, 전환율이 대출금리보다 높으면 대출
전세 보증금 증액분을 대출로 메울 때의 이자와 월세로 돌릴 때의 비용은 모두 증액분에 비례하므로, 전월세전환율과 전세대출 금리를 비교하면 어느 쪽이 싼지 바로 갈린다. 2026년 10월 기준 법정 전환율 상한은 기준금리 3.0%에 2%포인트를 더한 5.0%인데 시중은행 전세대출 금리는 4% 안팎이라, 갱신 계약에서는 대출이 조금 유리한 경우가 많다. 다만 신규 계약의 전환율은 협상으로 더 높아질 수 있고 월세는 세액공제와 보증금 반환 위험 축소라는 이점이 있으니, 대출 한도와 금리, 자금 여력을 함께 따져야 한다.
86주 오른 서울 집값, 무주택자 지금 어쩌나
서울 아파트값이 86주 연속 올라 역대 최장 상승 기록을 새로 썼지만, 상승폭은 5주째 둔화됐고 강남3구와 용산은 오히려 내렸다. 지수 상승의 실제 동력은 강남권이 아니라 서대문·동대문 같은 중저가·외곽 지역으로, 시장이 한 방향이 아니라 갈라지고 있다는 신호다. 무주택 직장인이라면 '사느냐 마느냐'보다 6·27 대책의 대출 6억원 한도, 청약 가능성, 저축 비중을 내 조건에 맞춰 먼저 점검하는 편이 낫다.
분담금 말고 재초환, 재건축 실부담
재건축초과이익환수제는 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만 원을 넘으면 초과분의 최대 50%를 부담금으로 걷는 제도로, 조합원이 내는 분담금과는 별개의 비용이다. 서울 강남권은 2024년 예정액 통보 기준 1인당 수억 원대가 추산됐지만 제도 존폐 논란으로 아직 실제 부과된 사례는 없다. 재건축 투자 실부담은 매입가와 분담금에 재초환 예정액과 감면 여부까지 더해 계산해야 실제 규모를 알 수 있다.
같은 평형 받아도 재건축 분담금이 갈리는 이유
재건축 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액이고, 권리가액은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱해 정해진다. 그래서 같은 평형을 받아도 단지의 비례율과 사업비 구조에 따라 분담금이 크게 갈린다. 매수를 고민한다면 관리처분계획의 분담금 추정치와 조합 정관, 재건축초과이익부담금 부과 여부를 계약 전에 확인해야 한다.
전세 월세 전환, 전환율 5%부터 확인하세요
2026년 8월 기준금리가 3.0%로 오르면서 주택 전월세 전환의 법정 상한이 5.0%가 됐고, 월세 비중은 2025년 62.7%로 역대 최고를 기록했다. 갱신 계약이라면 집주인은 이 상한 안에서만 월세를 매길 수 있어, 제시받은 금액이 적정한지 세입자가 직접 계산해 판단할 수 있다. 계약이 신규인지 갱신인지, 전환율이 상한을 넘는지, 전세로 남을 때와 총부담을 비교했는지를 확인하는 것이 핵심이다.
서울 전세 대신 월세, 재계약 전 따질 기준
2026년 상반기 서울 아파트 월세 비중이 52%로 전세를 넘어섰고, 빌라·다세대는 78%까지 올랐다. 집주인의 금융비용 부담과 검토 단계인 전세대출 규제가 월세 전환을 밀어붙이지만, 정작 재계약 판단에 중요한 건 지금 내 전세대출 한도다. 대출 비용과 월세 비교, 거주 기간, 보증금 위험, 목돈 운용을 대입해 그 집에서 어느 쪽이 싼지 계산하는 것이 선택 기준이다.
85주 오른 서울 집값, 무주택자 체크포인트
서울 아파트값이 9월 21일 기준 85주 연속 올라 역대 최장 상승 기록과 동률을 이뤘지만, 주간 상승폭은 4주 연속 줄며 속도가 둔화됐다. 강남3구가 약세로 돌아선 사이 노원·성북 등 중하위권이 상승을 떠받쳐 지역별 온도차가 뚜렷하다. 서울 전역이 규제지역이라 실수요자도 LTV 40%가 적용되는 만큼, 대출 실한도와 자기자본으로 감당 가능한 범위부터 확정하는 것이 먼저다.
서울 전세 역대 최고, 갱신권부터 확인하라
서울 전셋값이 입주 물량 감소 속에 역대 최고 수준까지 올라 최근 2년 새 9.66% 뛰었다. 계약갱신청구권을 쓰면 인상 폭이 5%로 묶이지만, 신규 계약은 오른 시세를 그대로 부담하게 된다. 갱신권 사용 여부와 전세가율, 보증금 반환 안전장치를 계약 전에 확인해야 한다.
거품 경고에도 83주 오른 집값, 매수 판단 기준
이재명 대통령이 부동산 거품을 경고하며 법을 고쳐서라도 공급하겠다고 밝혔지만, 서울 아파트값은 83주 연속 올랐고 전셋값은 12년여 만에 최고 상승률을 보이고 있다. 거품 경고는 정책 신호일 뿐, 대규모 공급이 실제 입주로 이어지려면 3~4년이 걸려 당장의 수급을 바꾸지 못한다. 매수를 미루거나 서두르기 전에 대출 상환 여력, 실거주 기간, 전세와 매매의 총비용을 자신의 재무 상황에 대입해 봐야 한다.
종부세 공제 복원 검토, 비거주 1주택 팔까 기다릴까
정부가 비거주 1주택 종부세 기본공제를 9억원으로 줄이는 강화안을 철회하고 현행 유지·예외 확대로 되돌리는 방향을 검토 중이나 아직 확정은 아니다. 원안대로면 보유세가 크게 뛰지만(은마 84㎡ 종부세 올해의 2.3배 추산), 양도세 확대공제는 비거주 1주택이 제외돼 지금 매도에도 비용이 따른다. 종부세 과세기준일 6월 1일, 예외 요건 포함 여부, 국회 심의 일정을 확인한 뒤 실거주 전환 가능성에 따라 매도 시점을 판단해야 한다.
집값 내릴 때 기존 주담대, 뭘 봐야 하나
8월 들어 강남·서초를 중심으로 급매가 늘며 시세가 2주째 조정받고 있지만, 담보 집값이 내렸다고 기존 대출이 곧바로 회수되거나 한도가 줄지는 않는다. 조건이 실제로 바뀌는 시점은 금리 재산정 주기, 만기 연장, 대환·증액 세 가지다. 지금은 시세보다 내 대출의 금리 유형과 다음 재산정·만기 시점, DSR 여유를 확인하는 게 우선이다.
강남 급매 쏟아져도 내 집 마련 될까
세제 개편 이후 서울 아파트 매물이 2000건 넘게 늘었고 그 절반 이상이 강남3구에 몰리며 호가를 수억 낮춘 급매가 나오고 있다. 그러나 강남 급매는 대부분 고가주택이라 대출 6억 한도에 막힌 무주택자에게는 실제 진입이 어렵다. 지금은 강남 시세에 흔들리기보다 자신의 대출 한도와 세금 혜택을 순서대로 계산해 감당 가능한 매물을 고르는 것이 현실적이다.
강남 하락 전환, 대출 6억 한도가 관건이다
강남·서초 아파트값이 약 석 달 만에 하락 전환하며 시세보다 수억 낮춘 급매물이 늘었다. 8·3 세제개편으로 보유세 부담이 커진 고가주택 소유자들이 매물을 내놓은 결과로, 대출규제 영향이 덜한 노도강 등 중저가 지역은 오히려 상승했다. 직장인 실수요자라면 가격 등락보다 6억 대출한도와 실거주 요건, 2028년 보유세 부담을 함께 따져 매수 시점을 판단해야 한다.
안심신탁, 세입자는 원금·집주인은 약정수익
전월세 안심신탁은 세입자의 전세금을 집주인이 아닌 전월세안정화기구가 관리하고 집주인은 매달 약정수익을 받는 제도로, 정부가 연말 시행을 목표로 추진 중이다. 세입자는 원금이 보전되고 보증료 부담이 줄지만, 그 돈을 굴려 나온 수익은 집주인에게 돌아가고 집주인은 보증금을 직접 쓸 수 없게 된다. 아직 법제화 전 단계이므로 수익률과 세제 혜택, 예치금 반환 조건을 세부 공고에서 확인한 뒤 자율 참여 여부를 정하는 것이 좋다.
집 사두고 안 살면 전세대출 끊긴다, 예외는
금융위원회는 8·13 대책에서 수도권·규제지역 아파트를 사두고 한 번도 실거주하지 않은 비거주 1주택자의 전세대출 신규 취급과 만기 연장을 2027년 1월부터 원칙 제한하기로 했다. 다주택자 위주였던 전세대출 규제가 실거주 이력 없는 1주택자까지 넓어지면서, 갭투자 성격의 보유자는 만기 연장 시점부터 대출을 이어가기 어려워진다. 세입자 승계나 보증금 미반환 같은 예외에 해당하는지, 실거주 전환이 가능한지를 만기 전에 확인하는 것이 관건이다.
전세대출 보증 70%, 내 자기자본은 그대로일까
8·13 대책으로 수도권·규제지역 전세대출 보증비율이 80%에서 70%로 내려간다. 다만 인하 대상은 유주택자로 한정돼 무주택 세입자는 현행 80%가 그대로 유지된다. 내가 무주택자인지, 집을 보유했다면 실거주 이력이 있는지부터 확인하면 실제 부담 변화를 가늠할 수 있다.
강남·서초 첫 하락, 팔라는 신호일까
8월 둘째 주 한국부동산원 조사에서 서초구가 0.04%, 강남구가 0.02% 내리며 서울 25개 구 중 두 곳만 하락으로 돌아섰다. 8·3 세제개편의 과녁이 된 지역에서 절세성 급매물이 실거래가를 끌어내린 결과여서 아직 추세 하락으로 단정하긴 이르다. 보유자는 급매 호가가 아니라 본인의 보유 기간과 종부세 기준선, 실거주 여부를 기준으로 매도와 보유를 판단해야 한다.
강남 하락, 급매물인가 추세 전환인가
한국부동산원 조사에서 8월 둘째 주 서초구가 0.04%, 강남구가 0.02% 내리며 석 달여 만에 하락 전환했다. 8월 3일 세제개편안으로 압구정·반포 등에서 시세보다 수억 원 낮은 급매물이 나온 결과로, 서울 외곽은 여전히 신고가를 쓰고 있어 시장 전체의 방향 전환으로 보긴 이르다. 매수를 저울질한다면 가격 낙폭보다 거래량 회복 여부와 단지별 급매물 비중, 세제 시행 일정을 함께 확인해야 한다.
23만가구 공급 대책, 청약 대기자가 확인할 것
정부는 8월 13일 수도권에 23만 가구+α를 공급하겠다며 공공택지 착공 기간을 68개월에서 37개월로 줄이겠다고 밝혔다. 착공을 앞당기는 조치이지 당장 청약 물량이 크게 늘어나는 것은 아니어서, 관심 지역이 어느 단계인지에 따라 청약 시점이 갈린다. 내 관심지가 신규 택지인지 정비사업지인지, 지금 지구 지정 단계인지부터 확인해야 한다.
전세대출 막히는 건 갭투자 1주택자, 세입자는 그대로
금융위 8·13 대책으로 내년 1월부터 실거주한 적 없는 비거주 1주택자의 전세대출 보증이 막히고, 1주택자 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역에서 80%에서 70%로 낮아진다. 무주택 세입자의 대출 조건은 종전과 같지만, 갭투자 후 본인은 전세로 사는 1주택자는 신규 대출은 물론 만기 연장까지 제한된다. 보유 주택에 하루라도 전입해 산 적이 있는지, 임대 상대가 직계존비속인지에 따라 규제 대상이 갈리므로 시행 전 실거주 이력부터 확인해야 한다.