#전세대출
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연말 대출 빗장, 연내 받을지 내년 미룰지 기준
11월 5일 기준 5대 은행 가계대출이 올해 증가 목표를 9111억원 초과하면서 연말 창구는 한도 축소와 비대면 접수 제한이 이어지고 있다. 내년부터는 1주택자 전세대출 보증비율 축소와 DSR 소득 산정 강화가 예정돼 있어, 여기에 걸리는 직장인은 연내 실행이 유리할 수 있다. 비대면 접수와 MCI 제한, 은행별 한도를 확인하고 자신이 내년 규제 대상인지에 따라 대출 시기를 정해야 한다.
전세 vs 월세, 내 보증금이면 뭐가 유리할까
2026년 2월 누적 기준 전국 전월세 월세 비중이 68.3%로 역대 최고를 찍으며 수도권 아파트도 절반을 넘었다. 전세와 월세는 보증금 규모가 달라 '한 달 실부담'으로 환산해야 비교되며, 핵심은 전세대출 금리와 전월세전환율의 대소다. 기준금리 3.0% 기준 법정 전환율 상한 5.0%와 전세대출 금리 4~5%를 자기 보증금·대출 한도에 대입해 따져야 한다.
전세 증액분, 전환율이 대출금리보다 높으면 대출
전세 보증금 증액분을 대출로 메울 때의 이자와 월세로 돌릴 때의 비용은 모두 증액분에 비례하므로, 전월세전환율과 전세대출 금리를 비교하면 어느 쪽이 싼지 바로 갈린다. 2026년 10월 기준 법정 전환율 상한은 기준금리 3.0%에 2%포인트를 더한 5.0%인데 시중은행 전세대출 금리는 4% 안팎이라, 갱신 계약에서는 대출이 조금 유리한 경우가 많다. 다만 신규 계약의 전환율은 협상으로 더 높아질 수 있고 월세는 세액공제와 보증금 반환 위험 축소라는 이점이 있으니, 대출 한도와 금리, 자금 여력을 함께 따져야 한다.
전세대출 갱신 전 금리 부담 줄이는 확인법
전세자금대출은 코픽스에 연동된 변동금리 상품이 대부분이어서 갱신 시점의 지표금리가 다음 2년치 이자를 좌우하는데, 7월 신규취급액 코픽스가 3.18%로 넉 달 연속 오르며 전세대출 금리도 함께 상승했다. 코픽스 자체의 상승에 가계대출 규제로 가산금리를 깎아줄 여지까지 줄어, 갱신 시점이 이자 부담이 뛰는 순간이 될 수 있다. 갱신 전에 금리 산정 방식·재산정 시점·우대금리·보증기관을 확인하고, 갈아타기 가능 시기와 동일 보증기관 제약을 따져 오름폭을 줄이는 게 현실적이다.
집 사두고 안 살면 전세대출 끊긴다, 예외는
금융위원회는 8·13 대책에서 수도권·규제지역 아파트를 사두고 한 번도 실거주하지 않은 비거주 1주택자의 전세대출 신규 취급과 만기 연장을 2027년 1월부터 원칙 제한하기로 했다. 다주택자 위주였던 전세대출 규제가 실거주 이력 없는 1주택자까지 넓어지면서, 갭투자 성격의 보유자는 만기 연장 시점부터 대출을 이어가기 어려워진다. 세입자 승계나 보증금 미반환 같은 예외에 해당하는지, 실거주 전환이 가능한지를 만기 전에 확인하는 것이 관건이다.
전세대출 보증 70%, 내 자기자본은 그대로일까
8·13 대책으로 수도권·규제지역 전세대출 보증비율이 80%에서 70%로 내려간다. 다만 인하 대상은 유주택자로 한정돼 무주택 세입자는 현행 80%가 그대로 유지된다. 내가 무주택자인지, 집을 보유했다면 실거주 이력이 있는지부터 확인하면 실제 부담 변화를 가늠할 수 있다.
총량 3% 상향, 내 대출한도가 실제로 늘까
정부는 8·13 대책에서 올해 가계대출 증가율 관리목표를 1.5%에서 3%로 올려 은행권에 약 30조원의 대출 여력을 추가했다. 이는 은행이 내줄 수 있는 대출 '총량'을 늘린 것이지 개인의 DSR 한도를 높인 것은 아니어서, 오픈런은 줄어도 내 한도 자체가 커지는 건 아니다. 대출을 앞뒀다면 실거주 이력과 소득 증빙, 이용하려는 은행의 한도 소진 여부를 먼저 확인해야 한다.
전세대출 막히는 건 갭투자 1주택자, 세입자는 그대로
금융위 8·13 대책으로 내년 1월부터 실거주한 적 없는 비거주 1주택자의 전세대출 보증이 막히고, 1주택자 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역에서 80%에서 70%로 낮아진다. 무주택 세입자의 대출 조건은 종전과 같지만, 갭투자 후 본인은 전세로 사는 1주택자는 신규 대출은 물론 만기 연장까지 제한된다. 보유 주택에 하루라도 전입해 산 적이 있는지, 임대 상대가 직계존비속인지에 따라 규제 대상이 갈리므로 시행 전 실거주 이력부터 확인해야 한다.