주담대 한도 축소, 계약 전 확인 순서 정리

계약이 깨지는 건 한도가 두 겹이기 때문이다

매매계약을 하고 잔금일에 맞춰 대출을 신청했는데, 막상 승인 금액이 예상보다 크게 줄어 잔금을 못 맞추는 사례가 나온다. 계약금까지 걸어둔 상태라면 손실로 이어진다.

원인은 '한도'가 하나가 아니라는 데 있다. 하나는 정부가 정한 규제 상한이고, 다른 하나는 은행이 스스로 더 낮게 잡는 자체 한도다. 실제로 KB국민은행은 2026년 7월 10일부터 주택구입자금 대출의 최대한도를 6억 원에서 3억 원으로 낮췄다. 규제지역이든 아니든 전국에 같게 적용됐다. 정부 상한은 6억인데, 그 은행에서 실제로 빌려주는 한도는 3억이 되는 식이다.

은행이 자체 한도를 조이는 배경도 있다. 2026년 1월부터 주담대 위험가중치가 15%에서 20%로 올라 은행이 같은 대출을 내줄 때 부담해야 하는 자본이 커졌다. 여기에 정부가 가계대출 총량을 관리하도록 유도하면서, 은행은 정부 상한보다 낮은 선에서 물량을 조절하게 됐다. 규제 상한이 그대로여도 실제 창구 한도는 더 내려간 이유다.

내가 받을 수 있는 금액은 '가장 낮은 값'이다

RDNE Stock project

정리하면 실수요자에게 걸리는 관문은 네 겹이다. 이 가운데 가장 낮은 금액이 최종 한도가 된다.

첫째는 정부의 주택가격별 상한이다. 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 시가 15억 이하면 6억, 15억 초과 25억 이하면 4억, 25억 초과면 2억이 상한이다. 둘째는 LTV다. 규제지역은 집값의 40%, 생애최초는 70%까지다. 셋째는 DSR로, 은행권은 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘지 못한다. 여기엔 기존 신용대출 원리금도 합산된다. 넷째가 은행 자체 한도다.

소득이 넉넉하지 않다면 대개 DSR이 실질 한도를 정한다. 반대로 소득이 높아도 은행 자체 한도나 주택가격 상한에 먼저 걸릴 수 있다.

한도를 확인하는 순서

숫자를 순서대로 좁혀 가면 헷갈리지 않는다.

• 내 주택이 규제지역인지, 시가가 어느 구간인지부터 확인해 정부 상한을 잡는다.
• 내 소득으로 DSR 40% 한도를 계산한다. 기존 대출이 있으면 반드시 포함한다.
• LTV를 적용해 집값 대비 한도를 본다.
• 실제 거래할 은행 두세 곳에 자체 한도를 문의한다. 같은 조건이라도 은행마다 다르다.
• 이 넷 중 가장 낮은 값이 내가 실제로 받을 수 있는 금액이다.

계약 전에 반드시 확인할 것

한도는 계약할 때가 아니라 대출을 실행하는 시점을 기준으로 정해진다. 계약과 잔금 사이에 규제나 은행 방침이 바뀌면 승인액도 달라질 수 있다. 그래서 계약 전에 확인해 둘 항목이 있다.

• 매매계약 전에 거래 은행에서 '이 주택, 내 소득' 기준으로 실제 한도를 사전 조회한다.
• 대출이 예상보다 줄거나 거절될 때를 대비해, 계약서에 관련 특약을 넣을 수 있는지 검토한다.
• 시행 전 계약 체결자를 보호하는 경과규정에 내가 해당하는지 확인한다.
• 내 대출이 개별 매매 잔금인지, 규제 대상이 아닌 분양 집단대출·중도금·이주비인지 구분한다.

내 집 마련 계획을 다시 짜야 하냐는 질문의 답은 상황에 따라 갈린다. 정부 상한 안이라도 거래하려는 은행의 자체 한도가 낮다면, 그 은행 기준으로 자금을 다시 맞춰야 한다. 확인은 계약서에 도장을 찍기 전에 끝내는 게 안전하다.

출처

1. 수도권·규제지역 주담대 조인다…28일부터 6억 원 넘게 못 받아
2. 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안
3. 올해 가계대출 증가율 목표 2배 상향…대출 오픈런 없앤다