전세대출 보증 70%, 내 자기자본은 그대로일까
8·13 대책으로 수도권·규제지역 전세대출 보증비율이 80%에서 70%로 내려간다. 다만 인하 대상은 유주택자로 한정돼 무주택 세입자는 현행 80%가 그대로 유지된다. 내가 무주택자인지, 집을 보유했다면 실거주 이력이 있는지부터 확인하면 실제 부담 변화를 가늠할 수 있다.
무주택 세입자라면 자기자본 부담은 그대로다
전세대출 보증비율이 80%에서 70%로 내려간다는 소식에 세입자라면 당장 목돈을 더 마련해야 하나 걱정이 앞선다. 결론부터 보면 대다수 1~2인 무주택 세입자는 해당되지 않는다. 이번 8·13 대책의 보증비율 인하는 집을 가진 사람, 그중에서도 자신이 살지 않는 집을 세놓은 유주택자를 겨냥한 조치다.
한국일보와 디지털타임스 보도를 종합하면 무주택자의 보증비율은 현행대로 유지된다. 수도권·규제지역 80%, 그 외 지역 90%가 그대로다. 전세를 얻어 사는 것이 유일한 주거 수단인 세입자에게 지금까지의 대출 한도 계산법이 바뀌지 않는다는 뜻이다.
80%에서 70%, 유주택자에게 생기는 차이
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보증비율은 전세보증금 가운데 보증기관이 책임지는 비율이고, 이 비율이 낮아지면 은행이 내주는 대출 한도가 줄어 세입자가 직접 채워야 할 돈이 늘어난다. 인하 대상인 유주택자를 기준으로 보면 차이가 분명하다.
전세보증금 2억 원을 예로 들면, 보증비율 80%일 때는 1억6000만 원을 보증받고 4000만 원을 자기 돈으로 준비하면 된다. 70%로 내려가면 보증은 1억4000만 원으로 줄고, 자기자본은 6000만 원으로 2000만 원 늘어난다. 같은 전셋집인데 필요한 목돈이 절반 가까이 커지는 구간이다.
비거주 1주택자는 여기서 한 발 더 나간다. 수도권·규제지역 아파트를 보유하고, 그 집을 남에게 세놓았으며, 본인과 배우자 모두 그 집에 실거주한 적이 없는 세 가지 조건에 모두 해당하면 전세대출 신규 보증과 만기 연장 자체가 막힌다. 정부는 이를 투기적 비거주로 본다.
시행은 2027년 1월, 예외 창구는 있다
인하와 제한 모두 2027년 1월부터 적용된다. 일부 매체는 내년 1월 1일로 표기했는데, 발표가 2026년 8월이니 시점은 2027년 초로 같다. 그 전에 맺거나 연장하는 계약은 현행 기준을 따른다.
예외도 열려 있다. 디지털타임스에 따르면 비거주 사유가 불가피하다고 금융사 여신심사위원회가 인정하면 신규 대출과 연장이 가능하다. 직장 이전이나 부양처럼 실거주하지 못한 사정이 명확하다면 무조건 배제되지는 않는다는 의미다.
기존 세입자가 지금 확인할 것
갱신을 앞두고 있다면 순서대로 짚어보는 편이 빠르다.
- 나는 무주택자인가. 그렇다면 보증비율은 그대로이므로 별도 조치가 필요 없다.
- 집을 한 채 보유했다면 그 집에 실거주한 이력이 있는가. 이력이 없고 세를 놓고 있다면 연장이 막힐 수 있다.
- 만기가 2027년 1월 이후인가. 그 전에 도래하는 연장은 현행 기준으로 처리된다.
신규 계약자가 따져볼 것
집을 새로 얻는 경우라면 자기자본 계획을 다시 세우는 것이 핵심이다. 무주택자라면 종전 한도를 그대로 쓸 수 있지만, 유주택 상태에서 전세를 구한다면 지역과 보증비율을 확인해 필요한 목돈을 미리 계산해 두어야 한다.
한 가지 덧붙이면, 이번 대책은 죄기만 한 것이 아니다. 가계대출 총량 목표를 1.5%에서 3%로 올리고 공급 여력을 두 배로 늘렸으며, 늘어난 몫은 집단대출과 청년·실수요층에 집중한다. 청년·신혼부부라면 완화된 소득 요건과 연 3%대 청년미래 보금자리론 같은 지원책을 함께 살피는 편이 유리하다.