전세 월세 전환, 전환율 5%부터 확인하세요
2026년 8월 기준금리가 3.0%로 오르면서 주택 전월세 전환의 법정 상한이 5.0%가 됐고, 월세 비중은 2025년 62.7%로 역대 최고를 기록했다. 갱신 계약이라면 집주인은 이 상한 안에서만 월세를 매길 수 있어, 제시받은 금액이 적정한지 세입자가 직접 계산해 판단할 수 있다. 계약이 신규인지 갱신인지, 전환율이 상한을 넘는지, 전세로 남을 때와 총부담을 비교했는지를 확인하는 것이 핵심이다.
월세가 적정한지 가르는 건 결국 전환율이다
집주인이 "보증금 1억5000만원에 월세 65만원" 식으로 조건을 제시하면, 그 숫자가 비싼지 싼지 감으로는 알기 어렵다. 기준은 전월세전환율 하나다.
계산식은 단순하다. 월세 = (전세보증금 − 바꾼 뒤 보증금) × 전환율 ÷ 12. 예를 들어 전세 3억원 중 1억5000만원을 월세로 돌린다면, 전환되는 금액은 1억5000만원이다. 여기에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세가 나온다.
같은 1억5000만원이라도 전환율에 따라 부담이 이렇게 갈린다.
| 전환율 | 연 환산 | 월세 |
|---|---|---|
| 4.0% | 600만원 | 50.0만원 |
| 5.0% | 750만원 | 62.5만원 |
| 6.0% | 900만원 | 75.0만원 |
전환율이 1%포인트만 높아져도 월 12만원, 1년이면 150만원 차이다. 집주인이 부른 월세를 이 식에 거꾸로 넣어 전환율을 역산해보면, 시세와 견줄 수 있는 숫자가 손에 잡힌다.
상한 5.0%, 다만 갱신일 때만이다
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주택임대차보호법은 전환율 상한을 정해두고 있다. 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 2%' 중 낮은 쪽이다. 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 3.00%로 올랐다. 그래서 지금 주택 전환율 상한은 5.0%다.
주의할 점은 이 상한이 언제나 걸리는 게 아니라는 것이다. 상한은 지금 살던 집에서 조건을 바꾸거나 계약을 갱신할 때만 강제된다. 세입자가 바뀌는 신규 계약은 상한이 적용되지 않아 집주인이 시세대로 월세를 정할 수 있다.
그러니 먼저 확인할 것은 내 계약이 '갱신'인지 '신규'인지다. 계약갱신청구권을 써서 살던 집에 그대로 머무는 것이라면 5.0%가 방패가 된다. 이 경우 앞의 예에서 집주인이 6%로 계산한 월세를 불렀다면, 상한을 넘긴 요구다.
기준금리는 계속 움직인다. 2026년 들어 7월 2.75%, 8월 3.00%로 두 차례 올랐다. 상한도 그만큼 따라 오른다는 뜻이므로, 계약이나 갱신 시점의 기준금리를 그때그때 확인해야 한다.
전세가 귀해진 시장, 협상력은 어디서 나오나
지금은 세입자가 전세를 고집하기 어려운 흐름이다. 2025년 1~11월 전국 전월세 거래에서 월세 비중은 62.7%로 통계 작성 이후 가장 높았다. 2021년 43.3%였던 것이 2022년 51.8%, 2023년 54.8%, 2024년 57.4%를 거쳐 빠르게 올랐다. 전세 거래 건수 자체도 2024년 약 84만5000건에서 2025년 약 77만3000건으로 8.6% 줄었다.
전세 물량이 마르면 집주인은 월세 전환을 밀어붙이기 쉽고, 세입자가 "전세로 남겠다"고 버틸 여지는 좁아진다. 이 국면에서 세입자의 실질 협상력은 감정이 아니라 두 가지 제도에서 나온다. 계약갱신청구권으로 한 차례 더 눌러앉을 권리, 그리고 갱신 시 전환율 상한이다.
달리 말하면, 시세 협상이 어려운 대신 '전환율이 상한을 넘지 않게 하는' 방어는 법으로 보장돼 있다. 이 선을 지키는 것이 지금 시장에서 세입자가 쥘 수 있는 카드다.
계약서에 도장 찍기 전 확인할 것
- 계약 유형: 갱신·유지인가 신규인가. 갱신이면 전환율 상한 5.0%가 적용되고, 신규면 적용되지 않는다.
- 전환율 역산: 제시받은 월세를 (차액 × 전환율 ÷ 12) 식에 넣어 전환율을 계산한다. 5.0%를 넘으면 갱신 계약에선 근거를 물어야 한다.
- 기준금리 확인: 계약 시점 기준금리에 2%를 더한 값이 상한이다. 지금은 3.0% + 2% = 5.0%.
- 총부담 비교: 월세로 낸 돈은 돌아오지 않는다. 전세로 남아 전세대출을 받았을 때의 연 이자와, 월세×12를 나란히 놓고 비교한다. 대출 이자가 더 싸면 전세 유지가 유리할 수 있다.
- 보증금 규모: 월세로 돌리며 낮아진 보증금이 대항력·우선변제 범위를 벗어나지 않는지, 확정일자와 전입은 그대로 유지되는지 점검한다.
전환율은 정답을 정해주지 않는다. 다만 집주인이 부른 숫자가 상한 안에 있는지, 전세로 남는 것보다 손해인지 아닌지를 스스로 따질 수 있게 해준다. 그 판단만 갖춰도 협상 테이블에서 밀리지 않는다.