85주 오른 서울 집값, 무주택자 체크포인트
서울 아파트값이 9월 21일 기준 85주 연속 올라 역대 최장 상승 기록과 동률을 이뤘지만, 주간 상승폭은 4주 연속 줄며 속도가 둔화됐다. 강남3구가 약세로 돌아선 사이 노원·성북 등 중하위권이 상승을 떠받쳐 지역별 온도차가 뚜렷하다. 서울 전역이 규제지역이라 실수요자도 LTV 40%가 적용되는 만큼, 대출 실한도와 자기자본으로 감당 가능한 범위부터 확정하는 것이 먼저다.
85주 상승, 기록은 같지만 체감은 다르다
한국부동산원 집계에서 서울 아파트 매매가격은 9월 21일 기준으로 85주 연속 올랐다. 2020년 6월부터 2022년 1월까지 이어졌던 역대 최장 상승 기록과 같은 기간이다.
다만 숫자를 뜯어보면 성격이 다르다. 이번 85주 동안 서울 아파트값은 누적 17.5% 올랐다. 종전 최장 상승기의 7.7%보다 두 배 이상 가파르다. 반면 최근 흐름은 조금씩 식고 있다. 9월 셋째 주 상승률은 0.13%로, 상승폭이 4주 연속 줄었다. 오르고는 있지만 속도는 떨어지는 구간이라는 뜻이다.
오르는 곳과 빠지는 곳이 갈렸다
Jakub Zerdzicki
서울이라고 한 방향으로 움직이는 게 아니다. 이번 주 강남구는 0.42% 떨어졌고 서초구도 0.37% 하락해 나란히 7주 연속 약세를 보였다. 송파구도 0.14% 내렸다. 강남3구가 상승세를 끌어내리는 모습이다.
상승을 떠받친 건 중하위권이다. 서대문구가 0.44% 올랐고 성북·동대문구가 각각 0.39%, 노원구 0.37%, 중랑구 0.36%, 강서구 0.33%로 강세였다. 대단지와 역세권을 중심으로 오름세가 이어졌다. 전세도 이번 주 0.19% 올라 전주(0.17%)보다 상승폭이 커졌는데, 역시 노원·성북·강북 등 중저가 지역이 주도했다. 무주택 실수요자가 노리는 구간이 계속 오르고 있다는 점은 눈여겨볼 대목이다.
대출은 이미 조여져 있다
값만 볼 게 아니라 살 수 있는 여력을 먼저 따져야 한다. 서울 전역은 규제지역이라 주택담보대출비율(LTV)이 40%로 묶여 있다. 무주택 실수요자라도 규제지역에서는 이 40%가 적용된다.
지난해 10월 16일부터 시행된 대책으로 대출 한도는 집값 구간에 따라 더 세분화됐다.
| 주택 가격 | 주담대 한도 | 변화 |
|---|---|---|
| 15억 원 이하 | 6억 원 | 유지 |
| 15억~25억 원 | 4억 원 | 축소 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 | 축소 |
여기에 스트레스 DSR의 금리 하한이 수도권 규제지역 주담대 기준 3%로 올라, 같은 소득이라도 대출 한도가 더 보수적으로 계산된다. 반대로 생애최초 주택 구입자는 LTV 70%와 6개월 내 전입 의무가 붙는 완화 요건을 적용받을 수 있다. 내가 어느 조건에 해당하는지에 따라 실제 나오는 금액이 크게 달라진다.
매수 시점, 이렇게 점검하라
값이 오른다는 뉴스보다 내 여력이 먼저다. 사기로 마음먹기 전에 아래를 확인하는 편이 안전하다.
- 대출 실한도: 희망 가격이 아니라 LTV 40%와 스트레스 DSR을 반영해 실제 나오는 금액을 계산한다.
- 자기자본: 15억 이하 주택도 한도가 6억까지라, 나머지는 현금으로 메워야 한다. 자기자본 비중을 먼저 확정한다.
- 지역 흐름: 관심 지역이 조정 중인 강남권인지, 오름세인 중하위권인지 구분한다.
- 속도 신호: 상승폭이 4주 연속 줄고 있다. 추격 매수보다 여력 안에서 움직이는 게 낫다.
- 생애최초 여부: 완화 요건에 해당하면 대출 한도가 달라지므로 미리 확인한다.
상승세는 이어지지만 속도는 꺾였고, 대출 문은 좁아진 상태다. 이 조건이라면 시세를 쫓아 무리하게 올라타기보다, 대출 실한도와 자기자본으로 감당 가능한 범위부터 확정한 뒤 그 안에서 지역을 고르는 순서가 현실적이다.