서울 전세 대신 월세, 재계약 전 따질 기준
2026년 상반기 서울 아파트 월세 비중이 52%로 전세를 넘어섰고, 빌라·다세대는 78%까지 올랐다. 집주인의 금융비용 부담과 검토 단계인 전세대출 규제가 월세 전환을 밀어붙이지만, 정작 재계약 판단에 중요한 건 지금 내 전세대출 한도다. 대출 비용과 월세 비교, 거주 기간, 보증금 위험, 목돈 운용을 대입해 그 집에서 어느 쪽이 싼지 계산하는 것이 선택 기준이다.
서울에서 전세는 이제 절반이 안 된다
전세 재계약을 앞두고 월세를 고민하고 있다면, 먼저 시장이 어디로 가고 있는지부터 볼 필요가 있다. 2026년 1~6월 서울 아파트 전월세 거래에서 월세가 차지한 비중은 52%로, 전세를 넘어섰다. 지난해 같은 기간 43.9%였으니 1년 새 8.1%포인트 늘었다.
전세가 '조금 줄어든' 수준이 아니다. 5월 기준 서울 아파트 전월세 거래량은 2만101건으로 1년 전보다 25.8% 감소했는데, 이 가운데 전세 거래가 월세보다 더 빠르게 줄었다. 아파트가 아닌 빌라·다세대에서는 흐름이 더 뚜렷해, 올해 상반기 월세 비중이 78.1%까지 올랐다. 5년 평균(62.1%)보다 16%포인트 높다.
왜 전세가 월세로 바뀌고 있나
Pavel Danilyuk
집주인 쪽 사정이 크다. 대출 금융비용이 늘면 전세보증금으로 얻는 이점이 줄고, 그러면 월세를 올리거나 전세를 월세로 돌리는 선택으로 기운다. 실제로 마포의 한 아파트 59㎡는 보증금 2억원을 그대로 둔 채 월세만 260만원에서 320만원으로 올랐다. 보증금은 유지하면서 매달 받는 돈을 늘리는 반전세 형태가 늘고 있다는 신호다.
여기에 규제 논의가 얹혔다. 다만 이 부분은 사실과 전망을 나눠 볼 필요가 있다. 정부가 전세대출 관리 강화와 비거주 임대인에 대한 대출 제한을 검토하고 있는 것은 맞지만, 아직 확정된 제도가 아니라 논의 단계다. 시행된다면 전세 물량이 더 줄고 월세 전환이 빨라질 수 있다는 우려가 나오는 정도로 이해하는 편이 정확하다.
규제보다 먼저 확인할 내 대출 여건
그래서 재계약을 고민하는 입장에서 실질적으로 중요한 건 '규제가 어떻게 될까'보다 '지금 내 전세대출이 얼마나 나오느냐'다.
DSR 규제가 강화되는 흐름에서 전세대출 한도는 예전만큼 넉넉하지 않을 수 있다. 대출로 메우려던 보증금이 계획대로 안 나오면, 전세를 유지하려다 오히려 무리한 자금 계획을 세우게 된다. 재계약 전에 은행에서 실제 가능한 한도를 먼저 확인하고, 그 숫자를 기준으로 전세와 월세를 비교하는 순서가 안전하다.
전세와 월세, 이렇게 판단하면 된다
정답은 없고 조건에 따라 갈린다. 아래 기준으로 하나씩 따져보는 편이 낫다.
- 대출 비용과 월세 비교: 전세보증금을 대출로 채운다면 그 이자와 월세 총액을 비교한다. 예를 들어 전세대출 이자가 월 100만원인데 같은 집 월세가 그보다 높다면 전세가, 낮다면 월세가 유리하다. 자기 자금 비중과 금리에 따라 이 계산은 사람마다 달라진다.
- 거주 예정 기간: 2년 안에 이사·이직 가능성이 크다면 이사·중개 비용 부담이 큰 전세보다 월세가 부담이 적을 수 있다. 오래 살 집이면 전세의 비용 우위가 커진다.
- 보증금 리스크: 역전세나 보증금 미반환이 걱정되는 매물이라면, 큰 목돈을 묶는 전세보다 월세로 위험을 낮추는 선택이 합리적이다.
- 목돈 운용: 전세에 넣을 목돈을 월세를 내고도 남는 수익으로 굴릴 자신이 있다면 월세가 나쁘지 않다. 그럴 계획이 없다면 목돈을 주거에 안정적으로 묶는 전세가 무난하다.
정리하면 월세화는 개인이 거스르기 어려운 흐름이다. 그러니 '전세가 유리한가'를 일반론으로 묻기보다, 내 대출 한도와 거주 기간, 보증금 위험을 대입해 그 집에서 어느 쪽이 싼지를 계산하는 것이 재계약을 앞둔 지금 할 일이다.