86주 오른 서울 집값, 무주택자 지금 어쩌나
서울 아파트값이 86주 연속 올라 역대 최장 상승 기록을 새로 썼지만, 상승폭은 5주째 둔화됐고 강남3구와 용산은 오히려 내렸다. 지수 상승의 실제 동력은 강남권이 아니라 서대문·동대문 같은 중저가·외곽 지역으로, 시장이 한 방향이 아니라 갈라지고 있다는 신호다. 무주택 직장인이라면 '사느냐 마느냐'보다 6·27 대책의 대출 6억원 한도, 청약 가능성, 저축 비중을 내 조건에 맞춰 먼저 점검하는 편이 낫다.
86주 기록, 그런데 안은 갈라지고 있다
한국부동산원 집계에서 서울 아파트값은 2026년 9월 넷째 주(28일 기준) 0.09% 올라 86주 연속 상승했다. 2025년 2월 첫째 주부터 한 주도 빠지지 않았고, 2020년 6월부터 2022년 1월까지의 85주 기록을 넘어 역대 최장이다.
숫자만 보면 '또 올랐다'지만, 안을 열어 보면 결이 다르다. 상승폭은 8월 말 이후 5주 연속 줄었고, 강남·서초·송파와 용산은 오히려 내렸다. 특히 강남·서초는 8주째 하락이다. 지수를 끌어올린 건 고가 지역이 아니라 상대적으로 값이 낮은 외곽이었다.
| 자치구 | 주간 변동률 | 흐름 |
|---|---|---|
| 서대문 | +0.41% | 중저가 강세 |
| 동대문·성북 | +0.36% | 중저가 강세 |
| 마포 | +0.08% | 둔화 |
| 성동 | +0.07% | 둔화 |
| 강남·서초 | 하락 | 8주 연속 ↓ |
무주택자가 읽어야 할 핵심은 '서울이 올랐다'가 아니다. 어디는 식고 어디는 아직 뜨거운지, 그 갈림이다.
지금 사는 경우와 기다리는 경우
byunghyun lee
선택을 가르는 가장 큰 변수는 대출이다. 2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역에서 주택 구입용 주택담보대출은 금액과 무관하게 최대 6억원까지만 받을 수 있다. 생애 최초 구입자의 LTV도 80%에서 70%로 줄었고, 대출을 받으면 6개월 안에 전입해야 한다.
지금 사는 쪽을 택한다면, 집값이 아니라 '내가 조달 가능한 총액'에서 역산하는 게 현실적이다. 자기자본에 주담대 6억원을 더한 금액이 상한이고, 그 6억원도 스트레스 DSR 3단계가 적용돼 소득에 따라 실제 한도는 더 줄어든다. 상승폭이 둔화되고 고가지역이 조정받는 지금은, 무리하게 상단을 좇기보다 상환 가능한 선을 먼저 긋는 편이 안전하다.
기다리는 쪽이라면 그 시간을 자기자본과 청약 자격을 키우는 데 써야 한다. 대출 한도가 막혀 있을수록 자기자본 비중이 당락을 가르기 때문이다. 다만 '기다리면 떨어진다'는 보장은 없다. 상승폭이 줄었을 뿐 86주째 하락 전환은 아니라는 점, 지역별로 방향이 다르다는 점을 함께 봐야 한다.
지금 점검할 체크리스트
사기로 하든 기다리기로 하든, 결정 전에 확인할 것은 비슷하다.
- 대출 한도: 주담대 상한 6억원을 기준으로, 내 소득 기준 DSR 한도가 그 안에서 얼마인지 은행에서 먼저 확인한다. 생애최초라면 LTV 70%와 6개월 전입의무도 계산에 넣는다.
- 청약 점수: 무주택 기간·부양가족·청약통장 가입기간으로 가점을 계산해 보고, 생애최초·신혼부부 특별공급 자격에 해당하는지 확인한다. 당첨 가능권이라면 매수보다 청약이 자기자본 부담이 작다.
- 저축 비중: 대출이 막힌 만큼 자기자본이 핵심이다. 매수를 1~2년 안에 생각한다면 월 저축에서 주택 자금의 비중을 명확히 떼어 두고, 예·적금 등 원금이 지켜지는 쪽에 둔다.
이 조건이라면, 가점이 높고 특별공급 자격이 되는 직장인은 청약을 먼저 두드리는 편이 현실적이고, 당장 당첨 가능성이 낮은 경우엔 6억원 한도 안에서 감당 가능한 지역을 좁혀 두는 쪽이 낫다. 기록적인 상승 뉴스에 떠밀려 조달 한도를 넘기는 것이 가장 피해야 할 결정이다.