분담금 말고 재초환, 재건축 실부담
재건축초과이익환수제는 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만 원을 넘으면 초과분의 최대 50%를 부담금으로 걷는 제도로, 조합원이 내는 분담금과는 별개의 비용이다. 서울 강남권은 2024년 예정액 통보 기준 1인당 수억 원대가 추산됐지만 제도 존폐 논란으로 아직 실제 부과된 사례는 없다. 재건축 투자 실부담은 매입가와 분담금에 재초환 예정액과 감면 여부까지 더해 계산해야 실제 규모를 알 수 있다.
분담금만 계산하면 실투자금이 틀어진다
강남권 재건축을 매수할 때 실투자금을 잡으려면 세 가지를 더해야 한다. 매입가, 조합원 분담금, 그리고 재건축초과이익환수제(재초환) 부담금이다. 이 중 재초환은 분담금과 전혀 다른 성격의 돈인데, 계산에서 빠뜨리기 쉽다.
분담금이 사업비를 조합원끼리 나눠 내는 비용이라면, 재초환은 재건축으로 생긴 초과이익 일부를 정부가 걷어 가는 부담금이다. 하나는 조합에, 하나는 국가에 내는 돈이다.
재초환은 '초과이익'에 붙는다
Muneeb Babar
재초환의 기준은 집값이 아니라 초과이익이다. 사업 종료(준공) 시점의 집값에서 시작 시점의 집값과 그동안의 정상적인 집값 상승분, 그리고 공사비 같은 개발비용을 뺀 금액이 초과이익이다.
즉 재건축으로 값이 올랐다고 무조건 부과되는 게 아니다. 주변 시세만큼 오른 부분은 빠지고, 그 이상으로 벌어진 몫에만 붙는다. 그래서 같은 강남이라도 개시 시점 집값이 이미 높게 평가된 단지는 초과이익이 작게 잡힐 수 있다.
8000만 원을 넘으면 최대 50%
조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만 원을 넘으면 그때부터 부담금이 매겨진다. 구간이 올라갈수록 부과율도 계단식으로 커진다.
| 조합원 1인당 초과이익 | 부과율 |
|---|---|
| 8,000만~1억 3,000만 원 | 10% |
| 1억 3,000만~1억 8,000만 원 | 20% |
| 1억 8,000만~2억 3,000만 원 | 30% |
| 2억 3,000만~2억 8,000만 원 | 40% |
| 2억 8,000만 원 초과 | 50% |
면제 기준은 원래 3000만 원이었지만 2024년 개정으로 8000만 원까지 올라갔다. 장기 보유자에게는 감면도 있다. 1주택자가 6년 이상 보유하면 10%부터, 20년 이상이면 최대 70%까지 깎아준다. 60세 이상 고령자는 납부를 미룰 수 있다.
강남권은 얼마가 찍혔나
2024년 예정액 통보 기준으로 서울 재건축 단지의 1인당 부담금 추산액은 평균 1억 6600만 원이었다. 강남구는 약 4억 2000만 원, 서초구는 약 4억 원, 가장 높은 용산구 단지는 1인당 7억 7000만 원까지 나왔다.
다만 이 숫자를 그대로 실제 부담으로 받아들이면 안 된다. 어디까지나 조합에 통보된 예정액, 즉 추산치이기 때문이다. 실제로 부담금을 납부한 단지는 아직 한 곳도 없다.
지금은 '부과도 폐지도 못하는' 상태
제도 자체가 불확실하다는 점이 변수다. 국회에는 재초환을 전면 폐지하거나 완화하는 법안이 여러 건 올라와 있지만, 방향이 제각각인 채 상임위에 2년 넘게 묶여 있다. 그사이 부담금 산정과 미실현 이익 과세 논란, 조합원 반발로 실제 부과 절차도 멈춰 선 상태다.
투자자 입장에서는 양쪽 시나리오를 모두 열어둬야 한다. 제도가 완화되면 부담이 줄지만, 존치된 채 부과가 본격화되면 예정액이 현실이 된다.
실투자금 가늠 체크리스트
강남권 재건축을 검토한다면 다음을 확인하는 게 순서다.
- 조합이 통보받은 재초환 예정액이 1인당 얼마인가
- 개시 시점 종전자산 평가액이 높게 잡혀 초과이익이 줄어드는 구조인가
- 내가 장기 보유·1주택 감면(6년·20년) 또는 고령자 유예 대상인가
- 매입가와 분담금에 재초환 예정액까지 합산한 총부담을 계산했는가
- 제도 존폐 향방을 변수로 반영했는가
이 다섯 가지를 채우기 전에는 "분담금 얼마"만 보고 실투자금을 확정하지 않는 편이 안전하다.