종부세 서울 22개구 전망, 내 집도 대상일까
집값이 지금 속도로 계속 오르면 2030년 종부세 부과 단지가 서울 19개 구에서 22개 구로 넓어진다는 시뮬레이션 전망이 나왔다. 강남뿐 아니라 관악·노원·중랑 같은 비강남권에서도 새로 대상 단지가 생기고, 일부 단지는 1주택 세 부담이 지금의 수십 배로 뛴다는 계산이다. 다만 이는 연 11% 상승을 가정한 조건부 예측이므로, 내 집 공시가격이 실거주 14억·비거주 12억 공제선에 얼마나 가까운지부터 확인하는 게 먼저다.
'집값이 계속 오르면'이라는 전제 위의 전망
먼저 성격부터 짚어야 한다. 이번 '서울 22개 구 종부세' 전망은 확정된 증세가 아니라 특정 가정을 넣은 시뮬레이션 결과다.
국민의힘 신동욱 의원이 KB국민은행 시뮬레이션 자료를 분석한 내용으로, 서울 집값이 매년 11%씩 오른다는 가정을 깔고 있다. 이 전제에서 종부세 부과 단지는 2026년 19개 자치구 78개 단지에서 2030년 22개 자치구 101개 단지로 늘어난다. 서울 25개 구 가운데 강북·금천·도봉을 뺀 나머지가 모두 포함되고, 관악·노원·중랑에서 처음으로 과세 단지가 생긴다. 반대로 말하면 집값 상승세가 꺾이면 이 그림은 달라진다.
어떤 구가 새로 걸리고, 부담은 얼마나 뛰나
Nataliya Vaitkevich
전망상 새로 과세 단지가 추가되는 곳은 강서·관악·구로·은평이 각 4곳, 성북이 3곳, 종로가 2곳, 노원·중랑이 각 1곳이다. 강남권이 아니라 그동안 종부세와 거리가 멀던 지역들이다.
세 부담 증가 폭이 특히 눈에 띈다. 분석 대상 125개 단지의 종부세 합계는 4년 사이 8.9배로 불어난다.
| 구분 | 2026년 | 2030년 | 배수 |
|---|---|---|---|
| 125개 단지 총액 | 589억원 | 5,262억원 | 8.9배 |
| 1주택 평균 | 95만원 | 842만원 | 8.9배 |
| 비강남 8개구 평균 | 72만원 | 4,058만원 | 56.6배 |
은평·구로·성북·강서·동대문·관악·노원·중랑 8개 구의 1주택 평균이 72만원에서 4,058만원으로 56배 넘게 뛴다는 계산이다. 부담이 이렇게 커지는 이유는 하나가 아니다. 공시가격이 오르는 데다, 정부가 공정시장가액비율을 70% 이상으로 올리고, 과세표준이 커질수록 세율이 2%대로 올라가는 누진 구조가 겹치기 때문이다. 모두 비거주 1주택 기준이라는 점은 감안해야 한다. 정부 개편안이 실거주 1주택 공제를 12억원에서 14억원으로 올린 반면 비거주는 12억원에 묶어 둔 터라, 같은 값의 집이라도 실제로 살고 있느냐에 따라 세 부담이 갈린다.
내 집이 대상인지 가늠하는 세 가지 체크포인트
숫자에 놀라기 전에, 내 집이 실제로 사정권에 있는지부터 확인하는 편이 낫다.
첫째, 공시가격을 확인한다. 부동산공시가격알리미에서 우리 집 공동주택 공시가격을 조회할 수 있다. 실거주하는 1주택자는 공시가격 14억원, 비거주 1주택자는 12억원을 넘어야 종부세 대상이 된다.
둘째, 시세로 환산해 본다. 공시가격은 시세보다 낮게 매겨진다. 공시가격이 시세의 70% 안팎이라고 보면, 실거주자는 시세로 대략 20억원, 비거주자는 17억원쯤부터 공제선에 닿기 시작한다. 지금 이 근처라면 관심 대상이다.
셋째, 상승 여력을 본다. 지금 공제선 아래여도 공시가격이 매년 오르면 몇 해 뒤 대상이 될 수 있다. 특히 관악·노원·중랑처럼 이번 전망에서 경계선에 새로 들어온 지역이라면 매년 공시가격 발표를 챙겨 볼 만하다.
종부세 대상 여부는 집값과 공시가격, 정부 방침이라는 세 변수에 함께 달려 있다. 이 조건이라면 지금 집을 서둘러 팔 이유는 없고, 봄마다 나오는 공시가격이 공제선에 얼마나 가까워지는지 확인해 두는 정도가 현실적인 대응이다.