종부세 대상 될까 걱정된다면, 확인 순서 정리

지금 종부세를 챙겨야 하는 이유

지금 종합부동산세와 무관한 집이라도 몇 년 뒤엔 얘기가 달라질 수 있다. 한 부동산 분석에 따르면 최근 1년(2025년 6월~2026년 5월) 수준인 연 11% 집값 상승이 이어질 경우, 2030년 서울의 종부세 과세 단지는 19개 구 78곳에서 22개 구 101곳으로 늘어난다. 관악·노원·중랑구가 새로 명단에 오른다.

세 부담도 가팔라진다. 125개 주요 단지 기준으로 실거주자 부담은 5.7배, 비거주자는 8.9배 커질 것으로 추산됐다. '내 집 한 채'가 대상이 되는 셈이다. 다만 이는 상승률이 계속 유지된다는 가정 위의 전망이지 확정된 미래는 아니다. 그래도 대상이 될 가능성이 생긴 지역이라면, 제도를 미리 익혀 두는 편이 낫다.

절세, 이 순서로 확인하라

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종부세는 무작정 걱정할 게 아니라 순서대로 짚으면 된다.

첫째, 내 주택 공시가격이다. 1세대 1주택자는 기본공제가 12억원이다. 공시가격이 12억원을 넘지 않으면 종부세 대상이 아니다. 부동산공시가격알리미에서 확인하는 것이 출발점이다.

둘째, 세액공제 대상인지 본다. 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 받을 수 있는데, 이 둘은 1주택자에게만 주어지는 강력한 감면이다.

셋째, 부부 공동명의라면 명의 방식을 판단한다. 이 선택이 세액을 크게 가른다.

고령자·장기보유 세액공제

두 공제는 나이와 보유 기간에 따라 정해진다.

구분	요건	공제율
고령자	60세 이상	20%
고령자	65세 이상	30%
고령자	70세 이상	40%
장기보유	5년 이상	20%
장기보유	10년 이상	40%
장기보유	15년 이상	50%

두 공제는 합쳐서 최대 80%까지 적용된다. 예컨대 70세이면서 15년을 보유했다면 40%와 50%를 더한 90%가 아니라, 한도인 80%가 적용된다. 오래 보유한 고령 1주택자일수록 감면 폭이 크다는 뜻이다.

공동명의가 유리할까, 단독명의가 유리할까

부부 공동명의 1주택은 두 가지 길이 있다. 일반 과세는 부부가 각각 9억원씩, 합쳐 18억원을 공제받는다. 반대로 1세대 1주택 특례를 신청하면 한 명이 12억원을 공제받는 대신 앞의 고령자·장기보유 세액공제를 쓸 수 있다.

어느 쪽이 유리한지는 상황에 달렸다. 공시가격이 낮으면 공제 총액이 큰 공동명의(일반 과세)가 대체로 낫다. 반대로 공시가격이 높으면서 부부 중 한 명이 고령·장기보유 요건을 갖췄다면 단독명의 특례가 앞서기도 한다. 실제 사례를 보면, 35억원짜리 아파트를 비거주로 보유할 때 공동명의는 약 486만원, 단독명의는 약 704만원으로 공동명의가 218만원 저렴했다. 그러나 같은 집이라도 80% 세액공제를 받을 수 있는 사람이라면 결과가 뒤집힐 수 있다.

특례를 택하려면 매년 9월 16일부터 30일 사이에 관할 세무서에 신청서와 혼인관계증명서를 내면 된다. 한 번 신청하면 변동이 없는 한 이후로도 유지된다.

개편안과 전문가 상담 판단

한 가지 더 있다. 정부가 추진 중인 2026년 세제개편안은 1주택 기본공제를 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 바꾸는 방향을 담고 있다. 아직 확정된 법은 아니지만, 통과되면 실제 거주 여부가 세 부담을 가르는 핵심 변수가 된다.

그렇다면 언제 전문가를 찾아야 할까. 공시가격이 12억원에 한참 못 미친다면 굳이 상담할 필요가 없다. 반대로 다음에 해당하면 세무 전문가의 계산을 받아보길 권한다. 공시가격이 공제 기준선 근처에 있거나, 공동명의와 단독명의 사이에서 저울질할 때, 고령·장기보유 요건이 애매할 때, 그리고 증여나 매도, 거주 이전으로 명의와 거주 상태를 바꾸려 할 때다. 이런 경우 판단 하나가 수백만원의 차이를 만든다.

출처

1. 집값 상승 지속 시 2030년 서울 22개구 종부세…세 부담 최대 9배
2. 공동명의 1주택자 과세특례 안내
3. 26억 이하 1주택, 공동명의가 절세…장기거주는 단독이 유리