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실거주 1주택 대부분, 종부세서 빠진다
2026년 세제개편안으로 실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제가 12억원에서 14억원으로 올라, 시가 약 20억원 이하 주택은 과세 대상에서 빠진다. 대신 공정시장가액비율과 세율이 2027~2028년 단계적으로 오르면서 초고가 주택과 비거주 주택의 부담은 커진다. 내 집 공시가격과 실거주 요건, 부부 공동명의 여부를 확인하면 과세 대상인지 가늠할 수 있다.
종부세 대상 될까 걱정된다면, 확인 순서 정리
집값 상승이 이어지면 2030년 서울 종부세 과세 단지가 78곳에서 101곳으로 늘고 관악·노원·중랑구도 새로 포함될 것이라는 전망이 나왔다. 대상이 될 가능성이 생긴 1주택자는 공시가격과 12억원 기본공제, 고령자·장기보유 세액공제, 부부 공동명의 여부를 순서대로 점검하면 부담을 줄일 여지가 있다. 다만 공동명의와 단독명의의 유불리는 공시가격과 나이·보유기간에 따라 갈리므로, 기준선 근처이거나 명의 변경을 고려한다면 세무 전문가의 계산을 받아보는 것이 안전하다.
정책실장 교체, 부동산·증시 매수 미룰까
김용범 청와대 정책실장이 8월 31일 사의를 표하고 9월 1일 수리되면서 이재명 정부 출범 15개월 만에 첫 실장급 교체가 이뤄졌다. 레버리지 ETF 손실과 종합부동산세 강화안 반발 등 부동산·증시 책임론이 배경으로, 후임 인선이 정책 기조를 이어갈지 바꿀지를 가른다. 후임의 방향과 종부세·대출 규제 신호가 확인되기 전까지는 매수 시점을 서두르기보다 인선 신호를 먼저 보는 편이 안전하다.
비거주 1주택 종부세, 공제 12억 그대로 유지됐다
정부가 9월 1일 의결한 수정 세제개편안에서 비거주 1주택 종부세 공제는 9억으로 낮추려던 원안을 접고 현행 12억으로 유지했고, 실거주 1주택은 14억으로 상향된다. 이는 사정상 비거주하는 1주택자까지 증세 대상에 들어간다는 반발을 반영한 것으로, 대다수 1주택자의 부담 구조는 크게 바뀌지 않는다. 내 집이 대상인지는 부동산공시가격알리미에서 공시가격을 확인해 실거주 14억·비거주 12억 공제선과 비교하면 판단할 수 있다.
비거주 1주택 종부세, 공제 9억이냐 12억이냐
정부 2026 세제개편안은 비거주 1주택자의 종부세 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추려 하지만, 여당은 실거주·비거주 구분 없이 12억 또는 14억으로 통일하자며 제동을 걸었다. 공제가 9억이냐 12억이냐에 따라 과세 대상 공시가격이 3억 원 벌어지고, 공정시장가액비율 인상까지 겹쳐 비거주자의 부담 방향이 크게 갈린다. 아직 국회 통과 전이라 최종 공제액과 실거주 판정 기준이 확정되지 않았으니, 집을 비운 사유를 입증할 서류와 세대 요건을 미리 점검해 두는 편이 안전하다.
강남 하락 전환, 대출 6억 한도가 관건이다
강남·서초 아파트값이 약 석 달 만에 하락 전환하며 시세보다 수억 낮춘 급매물이 늘었다. 8·3 세제개편으로 보유세 부담이 커진 고가주택 소유자들이 매물을 내놓은 결과로, 대출규제 영향이 덜한 노도강 등 중저가 지역은 오히려 상승했다. 직장인 실수요자라면 가격 등락보다 6억 대출한도와 실거주 요건, 2028년 보유세 부담을 함께 따져 매수 시점을 판단해야 한다.
강남·서초 첫 하락, 팔라는 신호일까
8월 둘째 주 한국부동산원 조사에서 서초구가 0.04%, 강남구가 0.02% 내리며 서울 25개 구 중 두 곳만 하락으로 돌아섰다. 8·3 세제개편의 과녁이 된 지역에서 절세성 급매물이 실거래가를 끌어내린 결과여서 아직 추세 하락으로 단정하긴 이르다. 보유자는 급매 호가가 아니라 본인의 보유 기간과 종부세 기준선, 실거주 여부를 기준으로 매도와 보유를 판단해야 한다.
종부세 실거주 14억·비거주 9억, 내 기준은
정부 세제개편안으로 1주택 종부세 기본공제가 실거주는 14억원으로 오르고 비거주는 9억원으로 낮아진다. 같은 1주택이라도 실제 거주 여부에 따라 세부담이 갈리고, 특히 공시가가 높은 비거주 주택은 부담이 크게 늘어난다. 본인이 실거주·비거주 어디에 해당하는지, 그리고 비거주 세금이 전월세로 전가될 가능성을 함께 확인해야 한다.
세제개편 전 집 맞교환 붐, 지금 뭘 점검하나
정부의 8·3 세제개편안으로 다주택자 세 부담이 커질 것이라는 전망 속에, 올 상반기 아파트 교환 거래가 305건으로 3년 만에 최고를 기록했다. 맞교환은 지금 양도세를 한 번 정산하고 취득가액을 높여 향후 세금을 줄이는 방식이지만, 양도세와 취득세는 그대로 발생하고 개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이다. 다주택자라면 매도 시점, 실거주 여부, 교환 실익을 시나리오별로 비교하고 세율·시점이 확정될 때까지 계약을 서두르지 않는 것이 안전하다.
공동명의 1주택, 종부세서 다주택 될까
2028년부터 부부 공동명의 1주택은 종부세 공정시장가액비율에서 단독명의(70%)보다 높은 80%를 적용받을 수 있어 절세 셈법이 흔들린다. 다만 공동명의 부부는 지분별 개별과세와 1세대1주택 특례 중 유리한 쪽을 고를 수 있고, 집값·실거주·연령에 따라 유불리가 뒤집힌다. 세법 확정 전이라도 공시가격과 실거주 여부, 조정대상지역 해당 여부를 미리 확인해 매년 유리한 방식을 계산하는 게 좋다.