예금금리 올라도 대출한도는 왜 줄었나
한국은행이 7월과 8월 기준금리를 잇달아 올려 예금금리는 오르는데, 5대 은행 가계대출 잔액은 6개월 만에 감소로 돌아섰다. 대출 여력이 줄어든 데다 스트레스 DSR 3단계와 6·27 대책으로 개인이 받을 수 있는 한도 자체가 이미 축소된 결과다. 대출을 실행하기 전 총대출 1억원 초과 여부, 수도권 6억원 상한, 변동·고정 선택에 따라 자신의 한도가 얼마나 되는지 미리 계산해야 한다.
예금금리는 오르는데 가계대출은 왜 줄었나
한국은행이 7월과 8월 기준금리를 잇달아 올려 현재 연 3.00%에 이르면서, 은행들이 정기예금 금리를 다시 올리고 있다. 그런데 대출은 반대로 움직였다. 5대 은행 가계대출 잔액은 8월 말부터 9월 10일까지 1조1,514억원 줄어, 올해 3월 이후 6개월 만에 감소로 돌아섰다. 주택담보대출이 5,172억원, 신용대출이 5,748억원, 전세자금대출이 2,497억원 각각 빠졌다.
두 흐름이 동시에 나타난 이유는 단순하다. 금리 상승으로 이자 부담이 커진 데다, 당국의 가계대출 총량관리가 이어지면서 은행이 내줄 수 있는 대출 여력 자체가 줄었기 때문이다.
예금이 먼저, 대출은 나중에 오르는 이유
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기준금리가 오르면 예금금리와 대출금리가 함께 오르지만 속도는 다르다. 예금은 가입하는 즉시 새 금리가 적용되는 반면, 대출금리는 은행채와 코픽스 같은 지표, 변동금리 주기를 거쳐 반영되기 때문에 시차가 생긴다.
그 결과 예대금리차는 오히려 좁혀졌다. 5대 은행 예대금리차는 3월 1.512%포인트에서 7월 1.298%포인트로 0.214%포인트 줄었다. 예금 이자를 더 주면서도 대출금리 상승은 아직 덜 반영된 구간이라는 뜻이다. 다만 대출금리는 시차를 두고 따라 오를 수 있어, 지금 낮아 보이는 금리가 계속 유지된다고 보기는 어렵다.
스트레스 DSR 3단계가 내 한도를 깎는 방식
개인이 실제로 받을 수 있는 금액은 금리보다 규제에서 더 크게 갈린다. 2025년 7월 시행된 스트레스 DSR 3단계는 실제 금리에 가산금리를 얹어 상환 능력을 더 보수적으로 계산하고, 그만큼 한도를 줄인다. 가산 폭은 대출 종류와 지역에 따라 다르다.
| 구분 | 스트레스 가산금리 | 비고 |
|---|---|---|
| 수도권·규제지역 주담대 | 3.0%p | 10월 16일부터 |
| 지방 주담대 | 0.75%p | 2025년 말까지 유예 |
| 그 외 가계대출 | 1.5%p | 신용대출 등 |
전 금융권의 모든 가계대출이 대상이고, 1금융권에서 총대출액이 1억원을 넘는 차주는 DSR이 40%를 넘을 수 없다. 체감은 숫자로 봐야 분명하다. 연소득 1억원인 차주가 수도권에서 변동금리 주택담보대출을 받을 때 한도는 약 5억8,700만원에서 5억100만원으로 14.7%가량 줄어든다. 소득이 같아도 계산 방식 때문에 8,600만원가량이 사라지는 셈이다.
수도권이면 6억 상한부터 확인
2025년 6·27 대책은 한도 계산과 별개로 상한선을 하나 더 그었다. 서울·경기·인천 수도권에서는 주택담보대출이 6억원으로 제한된다. DSR상 더 받을 수 있어도 이 상한에 걸리면 6억원까지만 나온다.
다주택 규제도 강하다. 1주택 이상 보유자는 추가 주택을 살 때 주담대를 받을 수 없고, 1주택자가 대출을 받으려면 6개월 안에 기존 주택을 처분하고 전입해야 한다. 생애 첫 주택의 담보인정비율(LTV)은 80%에서 70%로 낮아졌고, 주담대 최장 만기는 30년으로 묶였다.
대출 실행 전 체크포인트
갈아타기나 신규 대출을 앞두고 있다면 신청 전에 자신의 조건부터 맞춰 보는 편이 안전하다.
- 총대출액이 1억원을 넘는지: 넘으면 1금융권에서 DSR 40% 규제를 그대로 받는다.
- 대상 주택이 수도권인지: 수도권 주담대는 6억원 상한과 3%포인트 스트레스 가산금리가 함께 걸린다.
- 변동금리로 받을지: 스트레스 가산은 변동금리에서 부담이 커, 혼합·고정형과 한도를 비교해 볼 만하다.
- 갈아타기라면 한도가 다시 계산된다: 기존 대출을 예전 규제로 받았더라도 새로 실행하는 순간 현재 기준으로 재산정된다. 한도가 줄어 잔액을 다 옮기지 못하는 경우가 생긴다.
향후 기준금리와 집값 방향은 기관마다 전망이 엇갈린다. 확정된 것은 지금의 규제 수준이다. 막연히 곧 풀리리라 기대하기보다, 현재 기준으로 실제 나오는 금액을 은행 상담이나 DSR 계산기로 먼저 확인하는 편이 낫다.