총량 3% 상향, 내 대출한도가 실제로 늘까
정부는 8·13 대책에서 올해 가계대출 증가율 관리목표를 1.5%에서 3%로 올려 은행권에 약 30조원의 대출 여력을 추가했다. 이는 은행이 내줄 수 있는 대출 '총량'을 늘린 것이지 개인의 DSR 한도를 높인 것은 아니어서, 오픈런은 줄어도 내 한도 자체가 커지는 건 아니다. 대출을 앞뒀다면 실거주 이력과 소득 증빙, 이용하려는 은행의 한도 소진 여부를 먼저 확인해야 한다.
총량 규제부터 정리하면
은행은 한 해 동안 가계대출을 얼마나 늘릴지 정부와 약속한 목표 안에서 움직인다. 이게 총량 규제다. 올해 목표는 전년 대비 1.5% 증가였는데, 상반기에 이 한도가 빠르게 차면서 창구에서 대출을 조기 마감하거나 실행을 미루는 이른바 '오픈런' 사태가 벌어졌다.
정부가 8월 13일 발표한 부동산 금융 종합대책의 핵심이 여기에 있다. 금융위원회는 올해 가계대출 증가율 관리목표를 1.5%에서 3%로 올렸다. 남은 다섯 달치 여력을 두 배로 푼 셈이다.
여력 30조, 그런데 내 한도는 그대로
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금융위 설명에 따르면 이번 상향으로 5대 시중은행에 약 4조원, 전체 금융권에는 약 30조원의 대출 여력이 추가된다. 금융위원장은 "당초 계획 대비 두 배 수준으로 확대해 연내 주택금융 이용자의 불편은 없을 것"이라고 밝혔다.
여기서 오해하기 쉬운 지점이 있다. 늘어난 건 은행이 내줄 수 있는 대출의 총량이지, 개인 한 사람이 받을 수 있는 한도가 아니다. 내 대출 한도를 결정하는 총부채원리금상환비율(DSR) 규칙은 이번 대책에서 바뀌지 않았다. 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율로 계산하는 개인 한도는 그대로라는 뜻이다.
결국 이번 조치의 효과는 '한도가 있어도 은행 총량이 차서 못 빌리던' 상황을 푸는 데 있다. 승인은 나는데 실행이 밀리던 대기 수요에 숨통이 트인다.
은행마다 사정이 다르다
같은 30조원이라도 은행별로 이미 얼마나 한도를 썼는지에 따라 체감은 갈린다. 상반기에 대출을 공격적으로 늘린 은행은 추가 배분을 받아도 여유가 빠듯할 수 있고, 상대적으로 여력이 남은 은행은 상담이 수월하다. 구체적인 은행별 배분 방식은 8월 14일 확대 가계부채 점검회의를 거쳐 정해질 예정이다.
그래서 한 은행에서 "한도가 없다"는 답을 들었다고 대출 자체가 막힌 것으로 볼 필요는 없다. 주거래 여부와 금리를 함께 따지되, 여러 곳을 비교하는 편이 현실적이다.
전세대출은 오히려 조인다
대출 전체가 풀린 것으로 읽으면 곤란하다. 전세대출은 반대 방향이다. 수도권과 규제지역의 전세대출 보증비율이 기존 80%에서 70%로 낮아진다. 보증이 받쳐주는 비율이 줄면 그만큼 대출 가능 금액도 줄어든다.
특히 정부가 투기성으로 규정한 비거주 1주택자, 즉 집이 있으면서 그 집에 살지 않고 다른 집에 전세로 들어가려는 경우는 전세대출이 제한된다. 다만 본인이나 배우자가 그 집에 하루라도 실거주한 이력이 있으면 규제 대상에서 빠진다. 발령이나 학군 같은 불가피한 사유는 금융회사 심사위원회를 통해 인정받을 수 있다.
대출을 앞뒀다면 지금 확인할 것
순서대로 짚어두면 헛걸음을 줄일 수 있다.
- 실거주 이력: 보유 주택에 실제 거주한 기록이 있는지 확인한다. 전세대출 규제 대상 여부를 가른다.
- 소득 증빙: 육아휴직 등으로 소득이 일시적으로 줄었다면, 한도 축소를 막는 세부 가이드라인이 마련되고 있으니 휴직 전 소득 자료를 챙겨둔다.
- 은행별 한도: 한 곳이 아니라 두세 곳의 대출 실행 가능 시점과 한도 소진 상황을 함께 물어본다.
- 상품 확인: 청년이라면 3%대 이하 금리로 나오는 청년미래보금자리론이 비아파트 중심으로 준비되고 있어 조건을 비교해볼 만하다.
총량이 풀렸다는 소식만 보고 한도가 저절로 커질 것으로 기대하면 창구에서 실망하기 쉽다. 내 상황이 DSR과 실거주 요건 안에 들어오는지부터 맞춰보는 게 먼저다.