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전세 vs 월세, 내 보증금이면 뭐가 유리할까
2026년 2월 누적 기준 전국 전월세 월세 비중이 68.3%로 역대 최고를 찍으며 수도권 아파트도 절반을 넘었다. 전세와 월세는 보증금 규모가 달라 '한 달 실부담'으로 환산해야 비교되며, 핵심은 전세대출 금리와 전월세전환율의 대소다. 기준금리 3.0% 기준 법정 전환율 상한 5.0%와 전세대출 금리 4~5%를 자기 보증금·대출 한도에 대입해 따져야 한다.
전셋값 10% 올랐다, 재계약·대출·이사 월 부담 비교
서울 중저가 전세가 올해 1월부터 9월까지 10% 넘게 올라 재계약을 앞둔 세입자의 보증금 부담이 커졌다. 계약갱신청구권을 쓰면 인상폭이 5%로 묶이지만 못 쓰면 시세대로 올려줘야 해 선택지마다 월 이자 부담이 갈린다. 갱신권 사용 가능 여부와 증액분 대출 한도, 이사 비용을 따져 내 상황에 맞는 쪽을 골라야 한다.
전세 증액분, 전환율이 대출금리보다 높으면 대출
전세 보증금 증액분을 대출로 메울 때의 이자와 월세로 돌릴 때의 비용은 모두 증액분에 비례하므로, 전월세전환율과 전세대출 금리를 비교하면 어느 쪽이 싼지 바로 갈린다. 2026년 10월 기준 법정 전환율 상한은 기준금리 3.0%에 2%포인트를 더한 5.0%인데 시중은행 전세대출 금리는 4% 안팎이라, 갱신 계약에서는 대출이 조금 유리한 경우가 많다. 다만 신규 계약의 전환율은 협상으로 더 높아질 수 있고 월세는 세액공제와 보증금 반환 위험 축소라는 이점이 있으니, 대출 한도와 금리, 자금 여력을 함께 따져야 한다.
전세 월세 전환, 전환율 5%부터 확인하세요
2026년 8월 기준금리가 3.0%로 오르면서 주택 전월세 전환의 법정 상한이 5.0%가 됐고, 월세 비중은 2025년 62.7%로 역대 최고를 기록했다. 갱신 계약이라면 집주인은 이 상한 안에서만 월세를 매길 수 있어, 제시받은 금액이 적정한지 세입자가 직접 계산해 판단할 수 있다. 계약이 신규인지 갱신인지, 전환율이 상한을 넘는지, 전세로 남을 때와 총부담을 비교했는지를 확인하는 것이 핵심이다.
서울 전세 대신 월세, 재계약 전 따질 기준
2026년 상반기 서울 아파트 월세 비중이 52%로 전세를 넘어섰고, 빌라·다세대는 78%까지 올랐다. 집주인의 금융비용 부담과 검토 단계인 전세대출 규제가 월세 전환을 밀어붙이지만, 정작 재계약 판단에 중요한 건 지금 내 전세대출 한도다. 대출 비용과 월세 비교, 거주 기간, 보증금 위험, 목돈 운용을 대입해 그 집에서 어느 쪽이 싼지 계산하는 것이 선택 기준이다.
서울 전세 역대 최고, 갱신권부터 확인하라
서울 전셋값이 입주 물량 감소 속에 역대 최고 수준까지 올라 최근 2년 새 9.66% 뛰었다. 계약갱신청구권을 쓰면 인상 폭이 5%로 묶이지만, 신규 계약은 오른 시세를 그대로 부담하게 된다. 갱신권 사용 여부와 전세가율, 보증금 반환 안전장치를 계약 전에 확인해야 한다.