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월세 올랐다면, 주거비 다시 짜는 판단 순서
한국부동산원 서울 아파트 월세가격지수가 2026년 상반기에만 4.62% 올라 통계 작성 이래 가장 큰 반기 상승을 기록했고, 전월세 거래의 절반 이상이 월세로 넘어갔다. 전세 매물 감소와 대출 규제가 겹치며 월세화는 일시적 현상이 아니라 구조적 흐름으로 굳어지는 중이다. 그래서 실수령액 대비 주거비 비율을 먼저 확인하고 월세 유지·전세 전환·매수 대기의 현금흐름을 비교해, 비상금과 저축 여력을 깎지 않는 선을 정하는 순서가 필요하다.
전세 vs 월세, 내 보증금이면 뭐가 유리할까
2026년 2월 누적 기준 전국 전월세 월세 비중이 68.3%로 역대 최고를 찍으며 수도권 아파트도 절반을 넘었다. 전세와 월세는 보증금 규모가 달라 '한 달 실부담'으로 환산해야 비교되며, 핵심은 전세대출 금리와 전월세전환율의 대소다. 기준금리 3.0% 기준 법정 전환율 상한 5.0%와 전세대출 금리 4~5%를 자기 보증금·대출 한도에 대입해 따져야 한다.
서울 전세 대신 월세, 재계약 전 따질 기준
2026년 상반기 서울 아파트 월세 비중이 52%로 전세를 넘어섰고, 빌라·다세대는 78%까지 올랐다. 집주인의 금융비용 부담과 검토 단계인 전세대출 규제가 월세 전환을 밀어붙이지만, 정작 재계약 판단에 중요한 건 지금 내 전세대출 한도다. 대출 비용과 월세 비교, 거주 기간, 보증금 위험, 목돈 운용을 대입해 그 집에서 어느 쪽이 싼지 계산하는 것이 선택 기준이다.
전세 빼서 월세로, 그 목돈 어디에 둘까
국토교통부 집계 기준 올해 1~3월 전국 월세 비중이 68.6%로 뛰며 전세에서 월세로 갈아타는 세입자가 빠르게 늘고 있다. 전세 보증금이 목돈으로 손에 들어오지만 매달 월세가 빠져나가는 만큼 이 돈은 오래 묶어두기보다 유동성을 지키며 굴려야 한다. 파킹통장·단기예금·CMA의 금리와 예금자보호 여부를 따져 비상금과 굴릴 돈을 나누는 것이 핵심이다.