집 사두고 안 살면 전세대출 끊긴다, 예외는
금융위원회는 8·13 대책에서 수도권·규제지역 아파트를 사두고 한 번도 실거주하지 않은 비거주 1주택자의 전세대출 신규 취급과 만기 연장을 2027년 1월부터 원칙 제한하기로 했다. 다주택자 위주였던 전세대출 규제가 실거주 이력 없는 1주택자까지 넓어지면서, 갭투자 성격의 보유자는 만기 연장 시점부터 대출을 이어가기 어려워진다. 세입자 승계나 보증금 미반환 같은 예외에 해당하는지, 실거주 전환이 가능한지를 만기 전에 확인하는 것이 관건이다.
대상은 '한 번도 안 산' 1주택자
금융위원회가 지난 8월 13일 내놓은 부동산 금융 대책은 전세대출 규제를 비거주 1주택자까지 넓혔다. 지금까지는 다주택자나 투기과열지구 안 3억원 초과 아파트 보유자 등이 전세대출 신규·연장 제한 대상이었는데, 여기에 '집만 사두고 살지 않은' 1주택자가 새로 들어왔다.
대상은 세 가지 조건을 모두 충족하는 경우다. 부부합산으로 수도권·규제지역 아파트를 보유하고, 그 집을 남에게 전세나 월세로 내주고 있으며, 본인과 배우자 누구도 그 집에 실거주한 이력이 없어야 한다. 세 조건 중 하나라도 벗어나면 대상이 아니다. 금융위는 '한 번만 살았어도 제외'라고 못 박았다. 주민등록을 잠깐이라도 옮겨 실제로 거주한 적이 있으면 규제를 받지 않는다는 뜻이다. 부모나 자녀 같은 직계존비속에게 임대한 경우도 대상에서 빠진다.
신규만 막는 게 아니다
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핵심은 새 대출뿐 아니라 기존 대출의 만기 연장까지 원칙적으로 막는다는 점이다. 이미 전세대출을 받아 다른 집에 세 들어 사는 비거주 1주택자라면, 만기가 돌아와 연장을 신청하는 시점부터 새 규칙을 적용받는다. 소급해서 당장 상환을 요구하는 방식은 아니지만, 연장이 막히면 만기에 목돈을 마련하거나 집을 정리해야 하는 상황에 몰릴 수 있다.
여기에 보증비율도 함께 낮아진다. 실거주 이력이 있는 1주택자라도 수도권·규제지역은 전세대출 보증비율이 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 각각 10%포인트 내려간다. 무주택자는 지금 기준을 그대로 유지한다.
| 구분 | 현행 | 2027년 1월 |
|---|---|---|
| 1주택·수도권/규제지역 | 80% | 70% |
| 1주택·그 외 지역 | 90% | 80% |
| 무주택자 | 유지 | 유지 |
아직 확인이 필요한 예외
실수요자를 위한 예외가 여러 갈래로 열려 있다. 세입자가 있는 집을 임대차계약을 승계하는 조건으로 샀다면 기존 계약이 끝날 때까지는 실거주가 불가능한데, 이 경우 만기 연장이 허용된다. 토지거래허가구역처럼 법적으로 실거주가 예정된 경우, 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않아 상환이 어려운 경우, 이사·입주 일정이 어긋나 6개월 안의 단기 연장이 필요한 경우도 예외로 인정된다. 마지막으로 금융회사 여신심사위원회가 비거주의 불가피성을 인정하면 신규 취급과 연장이 가능하다.
다만 예외 판정의 세부 기준은 금융사별 심사에 달려 있다. 시행령 확정 문구와 심사 실무가 어떻게 정리되는지는 시행 전까지 지켜봐야 한다. 본인이 예외에 해당한다고 미리 단정하기보다, 거래 은행에 자신의 상황을 대입해 확인해 두는 편이 안전하다.
실거주 전환과 전세 유지, 순서를 정하라
비거주 1주택자라면 만기 전에 두 갈래를 저울질하게 된다. 첫째는 보유한 집에 직접 들어가 사는 실거주 전환이다. 이 경우 실거주 이력이 생겨 규제 자체에서 벗어난다. 지금 사는 전셋집 계약 종료 시점과 보유 주택의 세입자 계약 만기가 맞물리는지, 실거주 전환에 드는 비용을 감당할 수 있는지가 판단 기준이 된다.
둘째는 세입자를 유지한 채 지금의 전세를 이어가는 것이다. 이때는 위의 예외 중 하나에 걸리는지가 관건이다. 어느 예외에도 해당하지 않고 실거주 전환도 어렵다면, 만기 연장이 막히는 상황을 전제로 자금 계획을 미리 짜야 한다. 규제 시작이 2027년 1월인 만큼, 그 전에 돌아오는 만기라면 종전 조건으로 한 번 더 연장할 여지가 있는지부터 은행에 확인하는 것이 현실적이다.