종부세 실거주 14억·비거주 9억, 내 기준은
정부 세제개편안으로 1주택 종부세 기본공제가 실거주는 14억원으로 오르고 비거주는 9억원으로 낮아진다. 같은 1주택이라도 실제 거주 여부에 따라 세부담이 갈리고, 특히 공시가가 높은 비거주 주택은 부담이 크게 늘어난다. 본인이 실거주·비거주 어디에 해당하는지, 그리고 비거주 세금이 전월세로 전가될 가능성을 함께 확인해야 한다.
개편안 골자: 실거주는 14억, 비거주는 9억
정부가 8월 초 발표한 2026년 세제개편안은 1세대 1주택 종합부동산세의 기본공제를 실제 거주 여부에 따라 갈랐다. 실거주 1주택은 공제가 12억원에서 14억원으로 오른다. 공시가격 14억원은 시가로 대략 20억원 안팎이어서, 이 선까지는 실거주자라면 종부세를 사실상 내지 않는다.
반대로 자기 집에 살지 않는 비거주 1주택은 공제가 12억원에서 9억원으로 내려간다. 1주택이라는 사실은 같아도 실거주냐 아니냐에 따라 공제가 5억원 벌어지는 셈이다. 여기에 공정시장가액비율도 1주택 기준 60%에서 70%로 오른다.
과세 틀 자체도 바뀐다. 지금까지는 몇 채를 가졌느냐(주택 수)가 세율을 정했지만, 개편안은 얼마짜리 집이냐(주택 가액) 중심으로 옮겨간다. 2027년 중간 단계를 거쳐 2028년부터는 1주택자와 다주택자에게 같은 세율표를 적용한다.
나는 실거주일까 비거주일까
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월급쟁이 1주택자에게 첫 질문은 "내가 어느 쪽이냐"다. 기준은 단순하다. 그 집에 주민등록을 두고 실제로 살고 있으면 실거주, 명의만 있고 다른 곳에 사는 전세·월세살이거나 집을 세놓고 있으면 비거주로 갈린다.
주의할 점은 종부세의 시점 기준이다. 종부세는 매년 6월 1일 현재 상태를 기준으로 매긴다. 5월에 이사를 마쳤는지, 전입신고가 그 집으로 되어 있는지가 그 해 판정을 좌우한다. 회사 근처에 전세로 살면서 산 집은 세를 준 경우라면, 1주택이어도 비거주로 분류될 수 있다.
다만 실거주를 어디까지 인정할지에 대한 세부 기준(예: 최소 거주기간)은 아직 확정되지 않았다. 개편안은 큰 방향이고, 구체적인 판정 요건은 시행령에서 정해진다. 발령 전까지는 "내 전입지가 그 집이냐"를 1차 잣대로 두고, 세부 요건이 나오면 다시 맞춰보는 게 현실적이다.
비거주 부담은 왜 전월세로 번지나
비거주로 분류되면 공제가 9억원으로 낮아진 만큼 세금이 눈에 띄게 는다. 이투데이 보도에 따르면 공시가 20억원짜리 비거주 1주택은 내년 종부세가 4배가량 뛰는 것으로 추산됐다. 파이낸셜뉴스는 이번 개편으로 세 부담이 커지는 비거주 1주택을 최소 409만 가구로 봤다.
문제는 이 부담이 집주인 선에서 끝나지 않을 수 있다는 점이다. 사정상 실입주가 어려운 집주인은 늘어난 세금을 보증금이나 월세 인상으로 넘기려는 유인이 생긴다. 전세를 월세로 돌리는 '전세의 월세화'가 빨라질 수 있다는 전망도 여러 매체에서 나온다. 세입자 입장에선 내가 낸 세금이 아닌데 부담이 옮겨올 수 있는 구조다.
정부 취지는 "집은 사는(buy) 것이 아니라 사는(live) 곳"이라는 쪽에 있다. 방향은 명확하지만, 실거주 전환이 어려운 구간에서 임대 매물이 줄고 월세화가 겹치면 세입자 부담으로 되돌아온다는 우려가 이번 개편의 가장 큰 반론이다. 아직은 우려이고, 실제 전가 폭은 지역·매물 사정에 따라 갈릴 것이다.
내 상황 점검 체크리스트
- 6월 1일 기준 그 집에 전입·실거주 상태인가 → 실거주(14억 공제)
- 명의만 두고 다른 곳에 살거나 세를 줬는가 → 비거주(9억 공제)
- 공시가격이 실거주 14억·비거주 9억을 넘는가 → 넘으면 과세 대상
- 비거주이고 세입자가 있다면, 재계약 시점의 인상·월세 전환 가능성 점검
- 실거주 세부 판정 기준은 시행령 확정 후 다시 확인
내가 실거주 14억 안쪽이라면 이번 개편으로 종부세를 걱정할 일은 거의 없다. 반대로 명의만 있는 비거주 1주택이고 공시가가 9억을 넘는다면, 세 부담과 임대차 계약 조건을 함께 따져보는 편이 낫다.