종부세 공제 복원 검토, 비거주 1주택 팔까 기다릴까
정부가 비거주 1주택 종부세 기본공제를 9억원으로 줄이는 강화안을 철회하고 현행 유지·예외 확대로 되돌리는 방향을 검토 중이나 아직 확정은 아니다. 원안대로면 보유세가 크게 뛰지만(은마 84㎡ 종부세 올해의 2.3배 추산), 양도세 확대공제는 비거주 1주택이 제외돼 지금 매도에도 비용이 따른다. 종부세 과세기준일 6월 1일, 예외 요건 포함 여부, 국회 심의 일정을 확인한 뒤 실거주 전환 가능성에 따라 매도 시점을 판단해야 한다.
지금 상황: 강화안이 다시 흔들리고 있다
원래 정부의 2026년 세제개편 원안은 비거주 1주택자에게 불리했다. 실거주 1주택자는 종합부동산세 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올려주는 반면, 실거주하지 않는 1주택자는 12억원에서 9억원으로 낮춰 다주택자와 같은 기준을 적용하는 내용이었다.
그런데 이 강화안이 다시 흔들리고 있다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 비거주 1주택 공제를 9억원으로 줄이는 방안을 철회하고 현행대로 되돌리는 쪽으로 방향을 검토하는 것으로 알려졌다. 육아나 가족 돌봄 등으로 집을 비운 경우를 실거주로 인정하는 예외 요건도 넓히는 방안이 논의되고 있다. 다만 이건 아직 확정이 아니라 '유력하게 검토되는 방향'이라는 점이 매도 결정을 어렵게 만든다.
완화 전과 후, 부담은 이렇게 갈린다
Pavel Danilyuk
개편안 원안대로 공제가 9억원으로 줄면 비거주 1주택의 보유세는 눈에 띄게 뛴다. 서울 은마아파트 전용 84㎡를 비거주 1주택으로 보유한 경우를 예로 들면, 보유세액이 1716만원으로 71% 늘고 이 중 종부세만 1182만원으로 올해의 2.3배가 된다는 추산이 나왔다.
반대로 강화안이 철회되면 공제는 12억원으로 유지되고, 예외 요건에 내 사정이 들어가 실거주로 인정받으면 부담은 크게 달라진다. 문제는 이 둘 사이의 간격이 '정책이 확정되느냐'에 달려 있다는 점이다.
| 구분 | 실거주 1주택 | 비거주 1주택 |
|---|---|---|
| 종부세 기본공제(원안) | 12억→14억 | 12억→9억 |
| 양도세 기본공제 확대 | 250만→2,500만 | 제외 |
| 완화 검토 방향 | 유지·확대 | 9억 강화 철회 검토 |
기다릴 때의 리스크
완화를 기다리는 선택에는 두 가지 불확실성이 있다. 첫째, 철회는 확정이 아니다. 개편안은 9월 3일 국회 제출을 앞두고 막판 조율 중이고, 제출 이후에도 국회 심의를 거쳐야 한다. 논의 과정에서 강화안이 되살아나거나 예외 요건이 좁게 정리될 가능성을 배제할 수 없다.
둘째, 시간이 그냥 흐르지 않는다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일에 집을 가진 사람에게 그해 세금이 매겨진다. 완화가 늦어져 6월 1일을 넘기면, 그해 종부세는 지금 논의 중인 결과와 무관하게 현재 기준으로 부과된다.
지금 파는 것도 리스크가 있다
반대로 서둘러 매도하는 쪽에도 되돌리기 어려운 비용이 있다. 강화안이 실제로 철회되면 굳이 팔지 않아도 됐을 집을 처분한 셈이 된다.
특히 양도세를 따져봐야 한다. 이번 개편안에서 양도소득 기본공제를 250만원에서 2500만원으로 열 배 늘려주는 혜택은 양도가액 30억원 이하 실거주 1주택자에게만 적용되고, 비거주 1주택자는 대상에서 빠진다. 비거주 상태로 지금 팔면 이 확대 공제를 받지 못하고, 거래에 드는 중개보수와 세금도 함께 나간다.
결정 전에 확인할 것들
- 과세기준일 6월 1일을 기준으로 계산하라. 그해 종부세를 피하려면 6월 1일 이전에 잔금까지 끝나야 한다. 이 날짜가 매도를 서두를지 말지를 가르는 실질 기준이다.
- 예외 요건에 내 사유가 들어가는지 확인하라. 육아·돌봄 등으로 집을 비운 경우가 실거주로 인정되면 보유하면서도 부담을 줄일 여지가 생긴다.
- 양도세 조건을 미리 계산하라. 1주택 비과세 요건 충족 여부, 장기보유특별공제, 비거주자로서 받지 못하는 혜택을 매도 전에 확인해야 한다.
- 국회 처리 일정을 지켜보라. 개편안은 제출됐다고 끝이 아니라 심의로 바뀔 수 있다.
정리하면, 확정되지 않은 완화에 전부를 걸기도, 완화 가능성을 무시하고 서둘러 팔기도 애매한 국면이다. 실거주 전환이 현실적으로 어렵고 예외 요건에도 해당하지 않는다면 6월 1일 전 매도가 부담을 줄이는 선택이 될 수 있고, 예외 인정 여지가 있거나 실거주로 돌릴 수 있다면 국회 심의 결과를 확인한 뒤 움직이는 편이 안전하다.