실거주 1주택 대부분, 종부세서 빠진다

결론부터: 시가 20억 이하 실거주 1주택은 빠진다

정부가 8월 3일 발표하고 9월 1일 국무회의에서 확정한 2026년 세제개편안의 핵심은 공제 상향이다. 실거주 1세대 1주택자의 종부세 기본공제가 공시가격 12억원에서 14억원으로 오른다.

공시가격 14억원은 시가로 약 20억원 수준이다. 시가 20억원 이하 집 한 채를 실제 거주하며 보유한 사람은 대부분 종부세 대상에서 빠진다는 뜻이다. "종부세가 오른다"는 제목만 보고 걱정했다면, 다수의 실거주 1주택자에게는 오히려 반대 방향의 변화다.

무엇이 바뀌나

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바뀌는 항목은 크게 세 가지다. 첫째는 방금 말한 기본공제 상향(실거주 14억)이다.

둘째는 공정시장가액비율이다. 과세표준을 정할 때 공시가격에 곱하는 이 비율이 현행 60%에서 2027년 70%로 오른다. 셋째는 세율이다. 정부안 기준 1·2주택자의 12억 초과 구간 세율이 2028년까지 1.3%에서 2.0%로 오른다.

공제는 올려 과세 대상을 좁히되, 대상에 남는 고가주택에는 더 걷는 구조다. 다만 공정시장가액비율과 세율 인상은 2027~2028년에 걸쳐 단계적으로 적용되고, 국회 심사 과정에서 숫자가 조정될 수 있다.

그래도 부담이 느는 경우

공제가 올랐다고 모두 유리한 건 아니다. 정부 설명에 따르면 시가 20억~30억 구간은 세액이 줄고, 30억~40억 구간은 변화가 크지 않으며, 40억~50억을 넘어서는 초고가 주택은 오히려 과세가 강화된다.

세무 시뮬레이션에서도 시가 45억(공시가 30억)짜리 집을 10년 거주한 70세 1주택자의 종부세가 2026년 약 155만원에서 2028년 약 281만원으로 늘어나는 것으로 추산됐다. 실거주 1주택이라도 초고가라면 부담이 커진다는 뜻이다. 여기에 거주하지 않는 1주택자는 공제가 14억이 아니라 12억으로 묶여, 같은 공시가라도 세금을 더 낸다.

비거주라면 공제가 2억 낮다

실거주와 비거주는 갈린다. 개편 초안에서는 거주하지 않는 1주택자의 공제를 9억원으로 줄이려 했다. 하지만 조세저항 수준의 반발이 일면서 9억 축소 발표 29일 만에 12억원으로 되돌렸다.

결과적으로 비거주 1주택 공제는 12억, 실거주는 14억으로 2억원 차이가 난다. 같은 값의 집이라도 실제 거주하느냐에 따라 세 부담이 갈리는 구조가 그대로 유지된 셈이다.

내 집이 해당되는지 확인하는 법

복잡해 보이지만 확인 순서는 단순하다.

• 공시가격: 실거주 1주택이면서 공시가격이 14억(시가 약 20억) 이하라면 종부세 대상이 아닐 가능성이 크다.
• 실거주 여부: 주소지에 실제 사는지에 따라 공제가 14억과 12억으로 갈린다. 전입·거주 요건을 확인한다.
• 부부 공동명의: 공동명의는 인별로 공제가 적용되고 개편안에서 공동명의 공제 규정도 조정됐으므로, 단독명의와 유불리를 따져본다.
• 거주기간 공제: 보유기간 기준이던 세액공제가 거주기간 기준으로 바뀐다. 얼마나 오래 살았는지가 공제율을 좌우한다.

숫자는 국회 심사를 거쳐 확정된다. 최종 세액은 법 개정이 마무리되고 새 공시가격이 나오는 내년에 다시 확인하는 편이 정확하다.

출처

1. 거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외
2. 정부, ‘2026년 세제개편안’ 최종 확정…실거주 1주택 종부세 공제 14억원
3. 2026년 세제개편안 종합부동산세 — 과세대상·기본공제·세율 개편 전후 비교