같은 평형 받아도 재건축 분담금이 갈리는 이유

분담금은 이 식 하나에서 시작한다

재건축 분담금은 결국 뺄셈 하나로 정해진다. 새로 받을 아파트의 조합원 분양가에서 내 기존 자산의 인정액, 즉 권리가액을 뺀 금액이 분담금이다.

문제는 권리가액이다. 권리가액은 내 종전 자산 감정평가액에 비례율을 곱해 나온다. 비례율은 (총 분양수입 - 총 사업비)를 조합 전체의 종전자산 감정평가액으로 나눈 값이다. 사업이 돈을 많이 벌수록, 사업비가 적게 들수록 비례율이 올라가고 권리가액도 커진다.

예를 들어 종전 감정평가액이 3억8천만원이고 비례율이 100%라면 권리가액은 그대로 3억8천만원이다. 조합원 분양가가 5억원이면 분담금은 1억2천만원이 된다. 비례율이 90%로 떨어지면 권리가액은 3억4천만원으로 줄고, 같은 분양가에서 분담금은 1억6천만원으로 뛴다. 내 집값이 오르는 것과 분담금이 줄어드는 것은 별개라는 뜻이다.

같은 평형을 받아도 분담금이 갈리는 이유

Photo by CHUTTERSNAP on Unsplash

여기서 흔한 오해가 하나 갈린다. "옆 단지는 34평 분담금이 2억인데 우리는 왜 3억이냐"는 질문의 답은 대부분 비례율과 사업비 구조에 있다.

첫째는 사업비다. 최근 자재비와 인건비가 오르면서 시공사가 공사비 증액을 요구하는 사례가 늘었다. 건설 전문지 코스카저널은 설계 하나가 바뀌어도 공사비와 분담금까지 연쇄적으로 움직이는 구조라고 지적한다. 공사비가 오르면 총 사업비가 커지고, 그만큼 비례율이 내려가 분담금이 늘어난다.

둘째는 일반분양 수익이다. 조합원분 외에 일반에게 파는 물량이 많고 분양가가 높은 단지는 그 수익으로 사업비를 메운다. 일반분양이 적거나 분양 시장이 얼어붙으면 부족분을 조합원 분담금으로 보전한다. 대지지분이 크고 종전 평가액이 높은 단지가 권리가액에서 유리한 것도 이 때문이다.

정리하면, 평형이 같아도 사업비·일반분양·대지지분이라는 세 변수가 단지마다 다르기 때문에 분담금은 얼마든지 벌어질 수 있다.

분담금과 별개로 나오는 돈, 재건축부담금

계산을 끝냈다고 안심하기엔 이르다. 조합에 내는 분담금 말고, 국가에 따로 내는 재건축부담금이 있다.

재건축부담금은 재건축으로 생긴 초과이익의 일부를 환수하는 제도다. 초과이익은 준공인가일(종료시점) 주택가액에서 조합설립인가일(개시시점) 주택가액과 정상적인 집값 상승분, 개발비용을 뺀 값으로 계산한다. 조합원 1인당 평균이익이 8천만원 이하면 면제되고, 그 위로는 구간에 따라 초과분의 10%부터 시작해 이익이 클수록 부과율이 올라간다.

주의할 점은 이 부담금이 준공 시점에야 확정된다는 것이다. 매수를 검토할 때는 해당 단지가 부담금 부과 대상인지, 조합이 대략 얼마를 예상하는지 함께 물어봐야 한다.

매수 전 확인할 서류와 자금 계획

이 조건이라면 계약서에 도장을 찍기 전에 확인할 순서가 정해진다.

먼저 조합 사무실에서 관리처분계획을 열람한다. 분담금은 관리처분계획 인가 시점에 조합원 분양가와 권리가액이 확정되면서 윤곽이 잡히므로, 여기 담긴 분담금 추정치가 가장 현실적인 숫자다. 다음으로 조합 정관을 본다. 분담금 산정 방식과 이의제기 절차, 납부 시기가 정관에 규정돼 있다.

조합원 지위가 넘어오는 시점도 반드시 확인한다. 관리처분계획 인가 전후로 양도 제한과 조합원 승계 방식이 달라지기 때문이다. 마지막은 자금 계획이다. 분담금은 한 번에 내는 돈이 아니라 계약금·중도금·잔금처럼 시점을 나눠 청구되는 경우가 많다. 언제, 얼마씩 나가는지 조합 자료로 확인하고, 분담금 대출 가능 여부와 한도까지 미리 따져두는 편이 안전하다.

숫자 하나가 아니라 비례율과 사업비, 그리고 확정 시점을 함께 봐야 재건축 분담금의 실체가 보인다.

출처

1. 공사비·분담금·설계 얽힌 재건축···조합 컨트롤타워 누가 맡나
2. 재건축사업 비용의 부담 등 - 찾기 쉬운 생활법령정보
3. 조합원 분담금 - 부동산위키