보금자리론 5%대, 은행 주담대와 자격·한도 비교

지금 보금자리론 금리가 어디까지 왔나

내 집 마련 자금을 보금자리론으로 생각했다면, 먼저 바뀐 금리부터 봐야 한다. 한국주택금융공사는 11월 9일부터 보금자리론 금리를 0.10%포인트 올린다. 아낌e-보금자리론 기준으로 10년 만기 연 5.00%, 50년 만기 연 5.30%다. 10년물이 5%대에 들어선 것은 2014년 상품 취급 이후 처음이다. 올해만 여섯 번째 인상으로, 누적 1.35%포인트가 올랐다.

한때 '무조건 싼 정책대출'로 통하던 공식이 흔들린 셈이다. 그래서 은행 주택담보대출과 요건·한도·금리를 항목별로 다시 따져볼 필요가 생겼다.

신청 자격부터 갈린다

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가장 큰 차이는 보금자리론에는 문턱이 있다는 점이다. 부부 합산 연소득이 일반 7,000만원 이하여야 신청할 수 있다. 신혼부부는 8,500만원, 미성년 자녀 1명은 9,000만원, 다자녀 가구는 1억원까지 완화된다. 신혼부부는 부부 합산이 넘더라도 채무자 한 명의 연소득이 7,000만원 이하면 요건을 충족한 것으로 본다. 담보주택을 뺀 무주택 또는 1주택자여야 한다는 조건도 붙는다.

은행 주택담보대출은 이런 소득 상한이 사실상 없다. 대신 총부채원리금상환비율(DSR) 안에서 갚을 수 있는 만큼 빌려준다. 소득이 높을수록 한도가 늘어나는 구조라, 고소득 가구에는 오히려 은행 쪽 문이 더 넓다.

주택가격과 한도

보금자리론은 공부상 6억원 이하 주택만 대상으로 한다. 시세, 감정가, 매매가 가운데 하나라도 6억원을 넘으면 받을 수 없다. 대출 한도는 일반 3.6억원, 다자녀 가구와 전세사기 피해자는 4억원, 생애최초 구입은 4.2억원까지다. 실제 금액은 LTV(아파트 70%, 생애최초 무주택 80%)와 DTI 60% 중 작은 값으로 정해진다.

은행 주담대는 6억원을 넘는 집도 담보로 잡을 수 있고, 소득이 받쳐주면 한도도 더 크게 나온다. 6억원 초과 주택을 사거나 큰 금액이 필요하다면 선택지는 은행으로 좁혀진다.

두 상품을 한눈에

항목	보금자리론	은행 주담대
금리 성격	장기 고정	변동·혼합·고정
소득 제한	7천만~1억	사실상 없음
주택가격	6억 이하	제한 적음
한도	3.6억~4.2억	더 클 수 있음

금리만 보면 격차가 좁혀졌다. 보금자리론은 우대금리를 최대 1.0%포인트까지 받으면 연 4.00~4.30%까지 낮아지고, 은행 변동·혼합형도 대체로 4~5%대에서 움직인다. 숫자 자체보다 고정이냐 변동이냐의 성격 차이가 더 중요해졌다.

내 상황에서 고르는 순서

판단은 세 단계로 하면 단순하다.

첫째, 자격을 통과하는지 본다. 부부 합산 소득 7,000만원 이하이고 사려는 집이 6억원 이하라면 보금자리론을 쓸 수 있다. 둘 중 하나라도 넘으면 은행 주담대가 사실상 유일한 길이다.

둘째, 보유 기간을 본다. 한 집에 오래 살 계획이면 금리가 끝까지 고정되는 보금자리론이 안정적이다. 금리 변동 위험을 떠안지 않아도 되고, 중도상환수수료도 3년이 지나면 사라진다. 반대로 몇 년 뒤 갈아타거나 팔 생각이라면 고정금리의 장점이 줄어든다.

셋째, 한도가 충분한지 확인한다. 필요한 금액이 보금자리론 한도를 넘는다면, 금리가 조금 유리해도 결국 은행에서 추가로 빌려야 한다. 이때는 처음부터 은행 한 곳에서 받는 편이 서류와 비용 면에서 깔끔할 수 있다.

소득과 주택가격이 요건 안에 들고 장기 거주가 분명하다면 지금도 보금자리론이 합리적이다. 그 밖의 경우라면 은행 금리를 여러 곳 비교하는 쪽이 낫다.

출처

1. 보금자리론 금리 0.10%p 인상…11월 9일부터 적용 (아시아경제)
2. 보금자리론 10년 만기 금리 첫 5%대 (더투데이)
3. 보금자리론 신청자격·한도 안내 (한국주택금융공사)