서울 전세 역대 최고, 갱신권부터 확인하라
서울 전셋값이 입주 물량 감소 속에 역대 최고 수준까지 올라 최근 2년 새 9.66% 뛰었다. 계약갱신청구권을 쓰면 인상 폭이 5%로 묶이지만, 신규 계약은 오른 시세를 그대로 부담하게 된다. 갱신권 사용 여부와 전세가율, 보증금 반환 안전장치를 계약 전에 확인해야 한다.
역대 최고로 오른 서울 전셋값
서울 전셋값이 역대 최고 수준까지 올랐다. 상승세가 1년 반 넘게 이어지며 평균 전셋값은 신기록을 다시 썼다. 지금 계약을 앞둔 세입자라면 가장 먼저 확인할 것이 있다. 계약갱신청구권을 아직 쓰지 않았는지다. 이 권리를 쓰면 인상 폭이 5%로 제한되지만, 새로 맺는 계약은 오른 시세를 그대로 떠안기 때문이다.
수치로 보면 부담은 뚜렷하다. 서울 아파트 전셋값은 최근 2년 새 9.66% 올랐고, 전국 기준으로도 지난 7월 전셋값이 한 달 새 0.68% 상승해 오름폭을 키웠다. 같은 달 월세 상승률은 2015년 이후 가장 높았다.
물건은 줄고, 수요는 그대로
Anastasia Shuraeva
전셋값이 오르는 핵심 이유는 공급이다. 시장에 나오는 전세 물건 자체가 줄고 있다. 서울 아파트 전세 매물은 1년 새 약 25% 감소했고, 앞으로 들어올 새 아파트도 많지 않다.
| 시기 | 서울 아파트 입주 예정 |
|---|---|
| 올해 | 약 2만5000가구 |
| 내년 | 약 2만4000가구 |
| 내후년 | 약 1만4600가구 |
입주 예정 물량은 내후년에 올해보다 41%가량 줄어든다. 여기에 착공과 인허가 실적도 부진해, 지난 7월 인허가는 평년보다 31% 넘게 적었다. 새로 지어지는 집이 적으니 전세난이 단기에 풀리기는 어렵다는 관측이 많다. 전셋값을 감당하기 어려운 세입자가 월세로 옮겨 가는 흐름도 빨라지고 있다. 올해 임대차 계약에서 월세가 차지하는 비중은 68%를 넘어, 전세 매물이 귀해질수록 이 비중은 더 높아지는 추세다.
갱신청구권을 쓰느냐가 부담을 가른다
세입자에게 실질적인 차이를 만드는 건 계약갱신청구권이다. 기존 세입자가 이 권리로 계약을 한 번 더 연장하면, 집주인은 임대료를 5% 넘게 올릴 수 없다. 역대 최고 시세와 무관하게 인상 폭이 묶이는 것이다.
문제는 이 권리가 한 번뿐이라는 점이다. 이미 갱신권을 쓴 계약이거나, 집주인이 새 세입자와 맺는 신규 계약에는 5% 상한이 적용되지 않는다. 이때는 오른 시세가 그대로 반영된다. 지금처럼 시세가 높을수록, 갱신권을 언제 꺼내 쓰느냐가 앞으로의 주거비를 좌우한다. 5%는 어디까지나 상한이라 그 안에서는 집주인과 협의로 정한다는 점도 기억해 둘 만하다.
계약 전 확인할 것들
계약서에 도장을 찍기 전, 다음을 점검하면 위험을 줄일 수 있다.
- 갱신청구권을 아직 쓰지 않았다면, 갱신 요구로 5% 상한을 활용할 수 있는지 먼저 따져 본다.
- 전세가율을 확인한다. 매매가 대비 전세가가 지나치게 높으면 보증금을 돌려받기 어려운 이른바 깡통전세 위험이 커진다.
- 등기부등본에서 선순위 근저당과 채권이 얼마나 잡혀 있는지 본다.
- 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는 매물인지 확인한다.
- 입주 당일 전입신고와 확정일자를 챙겨 대항력과 우선변제권을 확보한다. 전월세 계약은 30일 안에 신고해야 한다.
전셋값이 높은 시기일수록 금액 자체보다 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지가 더 중요하다. 무리한 조건이라면 계약을 서두르지 않는 편이 낫다.