거래량 1위 산본, 가격은 왜 덜 올랐나
최근 1년 1기 신도시에서 산본 거래량이 108% 늘어 증가율 1위였지만, 가격 상승률은 8%대에 그쳤다. 오히려 거래가 41% 줄어든 분당이 35% 올라, 거래량 급증이 곧 가격 상승은 아니며 규제와 기대 선반영이 지역별 온도를 가른다. 매수 전에는 선도지구 지정 등 사업 단계와 추가분담금, 이주 시점을 자신의 자금·거주 계획과 맞춰 확인해야 한다.
거래량 1위 산본, 가격은 8%대에 그쳤다
최근 1년(2025년 11월~2026년 10월) 1기 신도시에서 거래가 가장 많이 늘어난 곳은 군포 산본이다. 직방이 국토교통부 실거래가를 분석한 자료를 보면, 산본 아파트 거래는 직전 1년 1,532건에서 3,190건으로 108.2% 늘며 증가율 1위를 기록했다. 뒤를 이어 부천 중동이 83.8%, 고양 일산이 34.0% 늘었다.
그런데 거래가 가장 많이 늘어난 산본의 3.3㎡당 중위 매매가격 상승률은 8.3%에 그쳤다. 반대로 거래량이 41% 줄어든 성남 분당은 같은 기간 가격이 35.5% 올랐다. 거래가 많다고 가격이 더 오른 것이 아니라는 뜻이다.
| 지역 | 거래량 증감 | 가격 상승률 | 규제 |
|---|---|---|---|
| 산본 | +108.2% | +8.3% | 비규제 |
| 중동 | +83.8% | +5.4% | 비규제 |
| 분당 | -41.0% | +35.5% | 규제 |
| 평촌 | -2.5% | +22.0% | 규제 |
거래량은 '얼마나 많은 사람이 사고팔았나'를, 가격은 '한 채의 값이 얼마나 올랐나'를 보여주는 다른 신호다. 둘을 묶어 "거래가 터졌으니 오를 동네"라고 읽으면 어긋날 수 있다.
규제 여부가 거래 온도를 갈랐다
Photo by Romain Dancre on Unsplash
지역별 거래 온도 차이의 중심에는 규제가 있다. 2025년 10·15 대책으로 서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶였다. 1기 신도시 중에서는 분당과 평촌이 포함됐고, 산본·중동·일산은 빠졌다.
토지거래허가구역의 아파트는 원칙적으로 실거주 의무가 붙는다. 전세를 끼고 매수하는 이른바 갭투자가 막힌다는 의미다. 거래량이 크게 늘어난 곳이 모두 규제에서 빠진 비규제 지역이라는 점은 우연이 아니다. 규제를 피해 매수세가 몰린 결과에 가깝다.
그래서 거래량 급증을 지역의 내재가치가 올랐다는 신호로만 보기는 어렵다. 규제 반사효과가 섞여 있을 수 있다. 같은 수치라도 그 동네가 규제지역인지 아닌지를 먼저 확인해야 숫자의 의미가 달라진다.
가격은 기대를 미리 반영한다
재건축 기대는 거래보다 가격에 먼저 나타나는 경우가 많다. 분당 선도지구의 중위가격은 최근 1년 29.0% 올랐는데, 흥미롭게도 선도지구 바깥 단지가 37.7%로 더 많이 올랐다. 선도지구 지정 기대가 가격에 먼저 반영된 뒤, 매수세가 인근 단지로 번진 흐름으로 풀이된다.
산본은 양상이 다르다. 선도지구(9-2구역·11구역)가 14.9% 오르는 동안 비선도 단지는 7.9% 상승에 그쳐, 기대가 아직 선도지구에 집중돼 있다. 같은 '재건축 기대 지역'이라도 기대가 어디까지 번졌는지는 지역마다 다르다는 얘기다.
내가 사려는 단지의 가격에 재건축 기대가 이미 얼마나 반영됐는지를 가늠해야 한다. 기대가 충분히 반영된 가격에 뒤늦게 올라타는 것인지, 아직 여지가 있는 것인지는 전혀 다른 선택이다.
기대만 보고 사기 전, 사업 단계부터 확인하라
재건축은 '선도지구 선정 → 특별정비구역 지정 → 조합 등 사업 추진 → 이주 → 착공 → 입주'로 이어진다. 단계가 뒤로 갈수록 불확실성은 줄지만, 그만큼 기대는 이미 가격에 반영돼 있다.
2024년 11월 1기 신도시 선도지구로 13개 구역, 3만6천가구가 선정됐다. 정부가 제시한 목표는 2027년 이주·착공, 2030년 첫 입주다. 다만 이 일정은 확정이 아니라 목표다. 이주 수요가 매년 2~3만가구에 이르는데 이주 대책이 넉넉하지 않고, 업계에서는 공사비 급등과 분담금 갈등으로 사업이 수년 이상 지연될 수 있다는 우려가 꾸준히 나온다.
그러니 매수 전 최소한 이 세 가지는 확인하는 편이 좋다.
- 내 단지가 어느 단계인가: 선도지구인지, 정비구역 지정 전인지. 기대만 있는 단계일수록 변동성이 크다.
- 추가분담금을 감당할 수 있나: 공사비 상승으로 수억 원대 분담금이 나올 수 있다. 분담금까지 더한 총비용으로 계산해야 한다.
- 이주·입주 시점이 내 계획과 맞나: 착공·입주가 늦어지면 몇 년간 자금이 묶인다. 실거주 의무가 있는 규제지역이라면 전세를 끼는 선택지도 막힌다.
거래량이 터졌다는 기사 한 줄은 출발점일 뿐이다. 규제 여부, 기대의 선반영 정도, 사업 단계, 그리고 분담금까지 더한 자금 계획을 자기 상황에 대입했을 때 숫자의 의미가 비로소 또렷해진다. 지금 거래가 몰린 곳이 내게 맞는 곳인지는 그다음 문제다.