중저가 아파트, 내 대출 한도 3단계로 확인

왜 중저가·비규제로 매수세가 옮겨갔나

2025년 10월 15일 발표된 주택시장 안정화 대책은 서울 전역과 경기 12곳을 규제지역으로 한꺼번에 묶었다. 규제지역에서는 주택담보대출 LTV가 70%에서 40%로 떨어졌고, 유주택자는 사실상 0%가 됐다. 여기에 대출 한도마저 집값별로 15억 이하 6억원, 15억 초과 25억 이하 4억원, 25억 초과 2억원으로 차등을 뒀다.

규제가 셀수록 사람들은 덜 막힌 쪽을 찾는다. 규제에서 빠진 인천 전역과 경기 일부, 그리고 서울 안에서도 6억원 한도를 다 쓸 수 있는 중저가 아파트로 관심이 옮겨간 배경이다. 다만 중저가로 간다고 대출이 넉넉해지는 건 아니다. 내가 실제로 받을 수 있는 금액은 지역, 집값, 소득을 순서대로 따져 봐야 나온다.

1단계: 내 후보지가 규제지역인가

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가장 먼저 확인할 건 후보 아파트가 규제지역인지 여부다. 규제지역이면 LTV 40%, 집값별 한도(6억·4억·2억)가 동시에 걸린다. 규제에서 빠진 지역은 종전 70% 수준이 유지되는 것으로 전해진다. 같은 5억원 아파트라도 규제지역이면 담보로 2억원, 비규제지역이면 3억5천만원까지 기준이 달라진다. 생애최초 구입자는 규제지역에서도 70%를 적용받는다는 점도 함께 확인하면 좋다.

2단계: LTV로 담보 기준 한도 계산

지역을 확인했다면 집값에 LTV를 곱한다. 비규제지역 5억원 아파트에 LTV 70%면 담보 기준 한도는 3억5천만원이다. 규제지역이라면 LTV 40%를 적용한 2억원과 집값별 한도 중 작은 값이 한도가 된다. 여기까지는 집값만 알면 계산되는 '담보 쪽' 한도다.

3단계: DSR로 소득 기준 한도 계산

담보 한도가 나와도 소득이 받쳐 주지 않으면 그만큼 빌릴 수 없다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 연소득에서 모든 대출의 연간 원리금이 차지하는 비율로, 통상 40%가 상한이다. 30년 원리금균등·금리 5.5% 기준으로 역산하면 대략 이렇다.

연소득	월 상환 상한	대출 가능액
4,000만원	133만원	약 2.3억원
5,000만원	167만원	약 2.9억원
6,000만원	200만원	약 3.5억원

여기에 10·15 대책은 스트레스 DSR 금리를 1.5%에서 3.0%로 올렸다. 은행이 실제 금리보다 높은 금리를 가정해 한도를 계산한다는 뜻으로, 수도권·규제지역은 대출 여력이 10%가량 더 줄었다. 위 표의 숫자도 실제로는 조금씩 깎인다고 보면 된다. 기존 신용대출이나 자동차 할부가 있으면 그만큼 또 빠진다.

두 한도 중 작은 값이 진짜 한도다

핵심은 간단하다. 담보 기준(LTV) 한도와 소득 기준(DSR) 한도를 각각 구한 뒤 둘 중 작은 값이 실제 대출 가능액이다. 연소득 5천만원인 사람이 비규제 5억원 아파트를 본다면 LTV로는 3억5천만원이 가능해 보여도, DSR로는 3억원 안팎에서 막힌다. 이 경우 소득이 한도를 결정한 셈이고, 나머지 2억원은 자기자본으로 채워야 한다. 30대 평균 순자산이 2억5천만원 수준이라는 분석을 떠올리면, 중저가라도 자기자본 부담이 가볍지 않다.

전세가 같이 오를 때 챙길 점

대책 뒤 서울은 매매 매물이 한 달 새 29% 넘게 줄고 월세 매물은 늘었다. 매매가 눌리면 전세·월세로 수요가 몰려 전세가가 오르기 쉽다. 전세를 끼고 사려는 경우라면 두 가지를 더 확인해야 한다. 하나는 전세가 상승으로 내 실투자금(매매가에서 전세보증금을 뺀 금액)이 예상보다 늘어날 수 있다는 점이다. 다른 하나는 1주택자의 수도권 전세대출 이자도 이제 DSR에 포함되므로, 전세를 끼면 다음 대출 여력이 추가로 줄어든다는 점이다. 집값만 보지 말고 전세가 흐름까지 넣어 자금 계획을 세우는 편이 안전하다.

출처

1. 10·15 부동산 대책 Q&A···2년 실거주 의무, 20일 계약부터 적용
2. 규제지역 LTV 70%→40% 축소
3. 10ㆍ15 주택시장 안정화 대책의 주요 내용과 과제 (KDI)