전세대출 막히는 건 갭투자 1주택자, 세입자는 그대로
금융위 8·13 대책으로 내년 1월부터 실거주한 적 없는 비거주 1주택자의 전세대출 보증이 막히고, 1주택자 전세대출 보증비율도 수도권·규제지역에서 80%에서 70%로 낮아진다. 무주택 세입자의 대출 조건은 종전과 같지만, 갭투자 후 본인은 전세로 사는 1주택자는 신규 대출은 물론 만기 연장까지 제한된다. 보유 주택에 하루라도 전입해 산 적이 있는지, 임대 상대가 직계존비속인지에 따라 규제 대상이 갈리므로 시행 전 실거주 이력부터 확인해야 한다.
무주택 세입자는 종전과 같다
8·13 대책의 전세대출 손질은 집 없는 세입자를 겨냥한 게 아니다. 금융위원회가 13일 내놓은 부동산 금융대책에서 무주택자의 전세대출 보증비율은 현행 그대로 유지된다. 새로 조이는 대상은 집을 사두고 정작 본인은 전세로 사는, 이른바 갭투자형 1주택자다.
시행 시점은 내년 1월 1일이다. 지금 전세로 살고 있는 무주택자라면 이번 조치로 대출 조건이 달라지지 않는다.
정확히 무엇이 바뀌나
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바뀌는 건 크게 두 갈래다. 하나는 비거주 1주택자의 전세대출 보증 제한이다. 수도권·규제지역에 아파트를 가진 1주택자(부부합산)가 그 집을 가족이 아닌 사람에게 세를 주고, 본인과 배우자 모두 한 번도 그 집에 살지 않았다면 전세대출 보증이 막힌다. 신규 대출뿐 아니라 이미 받은 대출의 만기 연장도 제한된다.
강남 아파트를 전세를 끼고 사둔 뒤 본인은 다른 곳에서 전세로 사는 식의 갭투자를 정조준한 조치다. 집 살 돈이 없어서가 아니라, 집을 두고도 전세대출로 자금을 더 굴리는 구조를 막겠다는 취지다.
다른 하나는 보증비율 조정이다. 1주택자의 전세대출 보증비율은 수도권·규제지역에서 80%에서 70%로, 그 외 지역은 90%에서 80%로 낮아진다. 보증비율이 내려가면 은행이 내줄 수 있는 전세대출 한도가 줄어든다. 이 역시 무주택자에게는 적용되지 않는다.
내 경우는 규제 대상일까
핵심은 실거주 이력이다. 신진창 금융위 사무처장은 "본인이나 배우자가 보유 주택에 하루라도 실거주했다면 규제 대상에서 제외된다"고 설명했다. 주민등록을 그 집으로 옮겨 잠깐이라도 산 기록이 있으면 대상이 아니라는 뜻이다.
예외도 있다. 보유 주택을 본인이나 배우자의 직계존비속에게 세준 경우는 제한에서 빠진다. 직장 이전이나 부모 봉양처럼 어쩔 수 없이 못 사는 사정은 은행 여신심사위원회가 개별적으로 판단해 신규 대출과 만기 연장을 허용할 수 있다. 규정이 모든 사정을 담을 수 없으니 은행이 자율적으로 인정하도록 여지를 둔 셈이다.
경계선에 있는 경우를 따져보면 판단이 쉬워진다. 수도권 아파트를 사서 곧바로 세를 놓고 자신은 회사 근처에서 전세로 산다면, 실거주 이력이 없으니 내년부터 새 전세대출이나 연장이 막힐 수 있다. 반대로 그 집에 잠시라도 전입해 살다가 사정이 생겨 세를 준 경우라면 제외 대상이다. 같은 1주택자라도 '한 번이라도 그 집에 살았는가'가 결과를 가른다.
시행 전 확인할 것
- 보유 주택에 전입해 산 기록이 하루라도 있는지: 있으면 규제 대상이 아니다. 등본으로 먼저 확인하는 편이 빠르다.
- 세입자가 직계존비속인지: 부모나 자녀에게 세준 경우는 제외된다.
- 만기가 내년 이후인 전세대출이 있는지: 비거주 1주택자라면 연장이 막힐 수 있어 미리 자금 계획을 세워야 한다.
- 불가피한 비거주 사유가 있다면 관련 서류: 여신심사위원회 판단 자료로 쓰인다.
- 무주택 세입자라면 달라지는 것은 없다: 보증비율도 한도도 종전과 같다.
실거주 이력이 규제선을 가르는 만큼, 과거 잠깐이라도 그 집에 전입했던 기록이 있는지부터 확인하는 것이 가장 현실적인 대응이다. 반대로 처음부터 세만 놓아온 집이라면, 만기 연장까지 막히기 전에 남은 기간 동안 자금 계획을 다시 짜두는 편이 안전하다.