연말 대출 빗장, 연내 받을지 내년 미룰지 기준

연말 창구는 다시 빡빡해졌다

11월 5일 기준 국민·신한·하나·우리·농협 5대 은행의 가계대출(정책대출 제외)은 653조191억원으로, 지난해 말보다 8조430억원 늘었다. 8·13 대책 이후 정해진 올해 연간 증가 목표치 7조1319억원을 9111억원 넘어선 수치다. 은행은 한도를 넘기면 다음 해 한도가 깎이는 페널티를 받기 때문에, 목표에 가까워질수록 창구를 조인다.

실제로 7월부터 여러 은행이 대출 한도를 줄이거나 접수 채널을 막았다. 목표치에 근접한 은행은 비대면 주택담보대출 접수를 차단하거나 모기지보험(MCI·MCG) 가입 제한을 유지하고 있다. 집단대출을 뺀 잔여 여력이 약 9800억원으로 빠듯하다는 분석이 나오는 만큼, 월말·연말에 신규 접수가 멈출 가능성도 남아 있다.

다만 '대출절벽'이 지난해처럼 되풀이될지는 단정하기 이르다. 당국이 8월 은행권 연간 증가율 관리 목표를 1.5%에서 3.0%로 올리고 집단대출을 총량에서 제외하면서 취급 여력이 늘었고, 중단했던 주담대를 재개한 은행도 있다. 당국은 내년에도 총량 규제 자체는 유지할 방침이다.

내년부터 달라지는 규제가 판단을 가른다

Photo by Tierra Mallorca on Unsplash

시기를 정할 때 더 중요한 변수는 내년부터 예정된 규제다. 금융위원회 발표 기준으로 내년부터 적용될 내용은 대출이 필요한 사람의 조건을 꽤 바꾼다.

• 1주택자 전세대출 보증비율이 수도권·규제지역에서 80%에서 70%로 줄어든다. 같은 보증금이라도 대출 가능액이 쪼그라든다.
• 실거주 없이 수도권·규제지역 아파트를 사면서 세입자 보증금을 매입자금으로 쓴 1주택자는 전세대출 신규와 만기연장이 원칙적으로 막힌다.
• DSR 소득 산정이 깐깐해진다. 직전 연도 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2년 평균, 30%를 넘으면 3년 평균 소득을 적용한다. 성과급으로 작년 소득이 크게 뛴 직장인은 인정 소득이 줄어 한도가 깎일 수 있다.

반대로 청년층에는 청년 대상 주거지원 상품이 내년 초 출시될 예정이고, 주택담보대출은 총량관리와 별도로 다룬다는 방침도 있다. 정확한 시행일과 세부 요건은 금융위 발표로 확인할 필요가 있다.

앞당길지 미룰지, 이렇게 따진다

정리하면 판단 기준은 "내가 내년 규제에 걸리는 쪽인가"다.

연내 실행이 유리할 수 있는 경우는, 1주택자로 전세대출 보증비율 축소의 영향을 받거나, 성과급 등으로 작년 소득이 20~30% 넘게 뛰어 DSR 소득 산정이 불리해질 직장인이다. 이들은 규제가 바뀌기 전 한도가 더 나올 때 실행하는 편이 낫다. 단 연말 창구가 막힐 수 있으니 접수 가능 시점을 은행에 먼저 확인해야 한다.

반대로 당장 급하지 않고 내년 규제의 영향도 적다면, 연초에 은행 한도가 풀릴 때를 노리는 쪽이 금리·한도 면에서 유리할 수 있다. 청년이라면 내년 지원 상품을 비교한 뒤 결정해도 늦지 않다.

창구에 가기 전 확인할 것은 다음과 같다.

확인 항목	왜 보는가
비대면 접수 가능 여부	목표 근접 은행은 비대면 주담대를 막아둔다
MCI·MCG 가입 제한	제한되면 실제 한도가 줄어든다
은행별 주담대 한도	수도권 6억원 등 규제·은행별로 다르다
월말·연말 신규 접수 중단	총량이 차면 접수가 일시 중단될 수 있다

같은 대출이라도 실행 시점 한 달 차이로 한도가 달라질 수 있는 구간이다. 이 조건이라면, 막연히 "연말이라 안 된다"고 미루기보다 자신이 내년 규제 대상인지부터 확인하고 시기를 정하는 편이 현실적이다.

출처

1. 대출 목표치 꽉 채운 은행들…연말에 또 막히나
2. 올해 가계대출 증가율 목표 1.5%→3%…'갭투자 전세대출'은 죈다
3. 가계대출 늘어도 '연말 대출절벽' 없을 듯