서울 집값 상승기, 내 월급으로 살 수 있나
서울 아파트값이 87주 연속 올랐지만 강남은 하락하고 중저가·경기 일부가 상승을 이끄는 등 지역차가 크다. 수도권 주담대 6억 상한과 스트레스 DSR 때문에 대부분 월급쟁이는 소득이 매수 여력을 먼저 가른다. 내 DSR 한도와 목표 지역 실거래가를 숫자로 맞춰본 뒤 지금 매수와 전세·청약 유지 중 내 상황에 맞는 쪽을 고르면 된다.
서울이 '한 덩어리로' 오르는 게 아니다
한국부동산원 기준 서울 아파트값은 10월 첫째 주 0.12% 올라 87주 연속 상승했다. 상승폭도 6주 만에 다시 커졌다. 이 숫자만 보면 조급해지기 쉽지만, 같은 주 서울 안에서도 방향은 정반대로 갈렸다.
| 지역 | 이번 주 매매가 변동 |
|---|---|
| 강남구 | -0.34% |
| 서초구 | -0.27% |
| 관악구 | +0.33% |
| 금천구 | +0.34% |
강남·서초는 하락세가 이어졌고, 관악·금천·구로 같은 중저가 지역과 경기 일부가 상승을 끌어올렸다. '서울 집값 상승'이라는 한 줄 뉴스에 반응하기 전에, 내가 노리는 지역이 오르는 쪽인지 내리는 쪽인지부터 확인해야 한다.
월급으로 살 수 있는 가격, 이 순서로 계산한다
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조급함을 누르는 가장 확실한 방법은 내 매수 여력을 숫자로 못 박는 것이다. 순서가 있다.
먼저 DSR 한도를 본다. 1금융권은 연 소득의 40% 안에서 모든 대출의 원리금을 감당해야 하고, 지금은 스트레스 DSR 3단계로 한도 계산 때 가산금리가 최소 1.5%포인트 얹힌다. 이 금리는 실제 내는 이자가 아니라 한도를 줄이는 계산용이다. 기존 대출이 있으면 그만큼 먼저 깎인다.
다음이 수도권 6억 원 상한이다. 수도권·규제지역에서는 집값과 무관하게 주택담보대출이 6억 원까지만 나온다. 다만 이 상한에 걸리는 사람은 많지 않다. 당국 시뮬레이션에서 6억 원을 다 받으려면 연 소득이 주기형 9천만 원대, 변동형은 1억 원을 넘어야 했다. 대부분의 월급쟁이는 6억 상한보다 DSR이 먼저 막는다는 뜻이다.
그다음 보유 현금과 전세보증금을 더해 대출 한도와 합치면 매수 가능한 총액이 나온다. 여기서 취득세와 중개보수 같은 부대비용을 빼야 실제 쓸 수 있는 돈이다. 마지막으로 이 금액을 목표 지역·평형의 실거래가와 맞춰보면, 지금 내게 현실적인 가격대가 드러난다.
지금 산다 vs 전세·청약을 유지한다
여력을 확인했다면 두 선택지를 저울에 올린다.
지금 매수하는 쪽의 힘은 거주 불안이 줄어든다는 데 있다. 전셋값도 오르고 있고, 전세 매물은 조사 대상 13개 지역 중 12곳에서 줄었다. 갱신하면서 수억 원을 더 얹는 사례가 나오는 상황이라, 사두면 이 불확실성에서 벗어난다. 반면 6억 상한과 DSR이 레버리지를 묶어 무리한 대출을 강요받기 쉽고, 금리 부담과 가격 조정 위험을 떠안는다.
전세·청약을 유지하는 쪽은 현금을 묶지 않고 무리한 대출을 피하면서 청약 기회를 남겨둔다. 다만 전세 갱신 부담이 커지고 있고, 분양가가 가파르게 올라 서울 전용 84㎡ 평균 분양가가 20억 원을 넘어섰다. 청약으로 시세차익을 기대하기가 예전만 못해졌다는 의미다. 기다리는 사이 집값이 더 오르면 매수 여력이 상대적으로 더 쪼그라들 수도 있다.
조급함을 다스리는 판단 기준
결국 기준은 뉴스가 아니라 내 상황이다. 몇 가지로 정리하면 이렇다.
첫째, DSR 한도가 목표 매물을 감당하지 못한다면 지금은 때가 아니다. 2026년 가계부채 관리방안은 대출을 월·분기로 쪼개 조이기 때문에, 한도를 꽉 채운 영끌은 금리나 규제 변화에 특히 약하다.
둘째, 지역 온도차를 내 편으로 쓴다. 조정 중인 고가권과 상승 중인 중저가권은 전략이 다르다. 전세 만기가 가깝고 2~3년 안에 실거주가 확실한데 전세 시장마저 불안하다면 매수 쪽에 무게가 실린다. 반대로 현금이 부족하거나 청약 가점이 높다면 유지하며 기회를 보는 편이 합리적이다.
상승장은 '지금 아니면 못 산다'는 압박을 만든다. 그러나 살 수 있는 가격은 뉴스가 아니라 내 소득과 현금이 정한다. 이 숫자를 먼저 세워두면, 어느 쪽을 택하든 조급함에 떠밀린 결정은 피할 수 있다.