서울 매물 33% 급증, 지금이 매수 타이밍일까
서울 아파트 매물은 11월 7일 기준 8만528건으로 석 달 새 33.3% 늘었지만 거래량은 42.4% 줄고 가격은 여전히 상승 흐름이다. 매물 적체는 급매를 고를 협상 여지일 뿐 시세가 할인된 것은 아니어서, 6억 대출 상한과 DSR이 정하는 내 한도를 먼저 계산해야 한다. 자기자본과 대출 한도를 합친 예산, 월 상환액의 소득 대비 부담, 실거주 기간 세 가지로 매수 시기를 판단할 수 있다.
매물은 쌓이는데 값은 왜 안 떨어질까
서울 아파트 매물이 빠르게 늘고 있다. 부동산 플랫폼 아실 집계로 11월 7일 기준 서울 아파트 매물은 8만528건으로, 정부가 세제 개편 방침을 밝힌 8월 3일의 6만409건보다 석 달 만에 33.3% 늘었다. 매도 물량은 쏟아지는데 거래는 반대로 얼어붙었다. 한국부동산원 기준 9월 서울 아파트 거래량은 3,915건으로 지난해 같은 달보다 42.4% 줄었다.
여기까지만 보면 집값이 꺾일 것 같지만, 가격은 다른 이야기를 한다. 강남3구를 뺀 나머지 22개 자치구와 서울 전체 아파트값은 여전히 상승 흐름이다. 지난 1년간 서울 아파트 매매가격은 11.72% 올라 직전 1년 상승률(6.48%)을 넘어섰다.
매물이 늘어난 건 집값이 떨어져서가 아니라 세금 부담을 우려한 다주택자가 처분에 나섰기 때문이다. 매수자 입장에서 이 상황이 의미하는 건 분명하다. 선택지가 많아져 급매를 고를 협상 여지는 생겼지만, 시세 자체가 할인된 '세일'은 아니라는 것이다.
가격보다 대출 한도를 먼저 정해야 하는 이유
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매수 시기를 고민하는 월급쟁이가 가장 먼저 확인할 것은 마음에 드는 단지의 호가가 아니라 내게 나오는 대출 한도다. 지난해 6·27 대책 이후 수도권·규제지역의 주택담보대출에는 최대 6억원 상한이 걸렸다. 15억짜리 아파트든 20억짜리든, 이 지역에서 빌릴 수 있는 돈의 천장은 6억원이다. 생애최초 구입자의 LTV도 80%에서 70%로 낮아졌다.
여기에 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행돼 수도권 대출에는 1.5%포인트의 가산금리가 얹혀 한도 계산에 반영된다. 실제로 연소득 1억원인 변동금리 차주의 한도가 6억5,800만원에서 5억5,600만원으로 줄어든 사례가 보도됐다. 자기자본과 6억 상한을 더한 금액이 사실상 내가 살 수 있는 집값의 상한선이 된다.
월 상환액으로 감당 가능선 계산하기
한도만큼 빌린다고 끝이 아니다. 매달 갚을 돈을 소득이 버텨야 한다. 예를 들어 6억원을 연 4.5% 금리에 30년 원리금균등으로 빌리면 월 상환액은 약 304만원, 1년이면 3,648만원이다.
DSR 규제는 연간 원리금이 연소득의 40%를 넘지 않도록 막는다. 다른 대출이 전혀 없다고 가정하면 이 상환액을 감당하는 데 필요한 연소득은 약 9,100만원이다. 반대로 내 소득이 이에 못 미치면 6억을 다 빌리지 못하고, 그만큼 자기자본을 더 넣거나 집값을 낮춰야 한다. 숫자를 넣어보면 '얼마짜리 집을 봐야 하는지'가 호가를 보기 전에 먼저 정해진다.
지금 사는 조건과 기다리는 조건
정리하면 판단 기준은 이렇게 나뉜다. 자기자본과 대출 한도를 합친 예산 안에 목표 단지가 들어오고, 월 상환액이 소득 대비 부담 가능한 선이며, 실거주 기간이 길어 단기 등락에 휘둘리지 않는다면 늘어난 매물 속에서 급매를 고르는 지금이 나쁘지 않다.
반대로 예산이 호가에 한참 못 미쳐 무리한 대출이 필요하거나, 2~3년 내 되팔 가능성이 있다면 서두를 이유가 적다. 가격이 아직 상승세인 데다, 대출이 막힌 수요가 경기권으로 옮겨가는 흐름도 뚜렷하다. 서울 거주자의 경기 아파트 매입은 10·15 대책 이후 1년 새 56.9% 늘었다. 서울 특정 단지만 고집하지 않는다면 경기권 실거주 매물로 시야를 넓히는 것도 현실적인 대안이다.
매물이 쌓였다는 뉴스는 매수 신호가 아니라 '내 예산부터 계산하라'는 신호에 가깝다. 호가 비교는 그다음이다.