세 준 1주택 종부세, 실거주와 뭐가 다른가

겁먹었던 만큼은 아니다

세를 주고 다른 곳에 사는 1주택자라면 올여름 나온 종부세 개편안에 긴장했을 것이다. "거주하는 집만 우대하고 비거주 주택은 조인다"는 방향이 분명했기 때문이다. 결론부터 말하면, 원안에서 가장 아팠던 부분은 빠졌다.

정부는 비거주 1주택자의 기본공제를 12억 원에서 9억 원으로 낮추려던 방침을 철회했다. 세를 준 1주택자도 기본공제 12억 원은 그대로 유지된다. 세 부담 상한을 150%에서 200%로 올리려던 계획도 접었다. 다만 이 안은 9월 1일 국무회의를 거쳐 정기국회에 제출된 정부안이다. 아직 확정된 법이 아니라 국회 심의 결과에 따라 바뀔 수 있다.

거주 여부 차등은 남았다, 폭이 줄었을 뿐

Mikhail Nilov

핵심 방향인 '거주 우대'는 그대로다. 실거주 1주택자의 기본공제는 12억 원에서 14억 원으로 올라간다. 공시가격 14억 원, 시가로 약 20억 원 이하 주택은 아예 종부세 대상에서 빠진다.

비거주 1주택은 12억 원에 머문다. 그러니 실거주와 비거주의 공제 차이는 2억 원이다. 당초 원안대로였다면 14억 대 9억, 5억 원 차이가 날 뻔했다. 격차가 5억에서 2억으로 좁혀진 셈이다. 세를 준 집이라는 이유로 실거주자와 완전히 다른 세계에 놓이는 상황은 일단 피했다.

그래도 고가 비거주 주택은 세금이 오른다

주의할 점이 있다. 공제가 유지됐다고 세액까지 그대로인 것은 아니다. 공정시장가액비율이 70%로 오르고 공시가격이 움직이면, 같은 공제 아래에서도 부담은 늘어난다.

한 시산을 보면 방향이 뚜렷하다. 공시가격 30억 원, 시가로 약 43억 원인 비거주 1주택의 종부세는 올해 774만 7천 원에서 내년 1,203만 8천 원으로 추정된다. 429만 원가량 오르는 것이다. 공시가 20억 원(시가 약 29억 원)은 227만 5천 원에서 277만 4천 원으로, 공시가 15억 원(시가 약 22억 원)은 69만 1천 원에서 80만 6천 원으로 오른다.

즉 공제를 지켜냈어도, 집값이 높을수록 세액 증가폭은 커진다. 이 증가는 공제를 깎아서가 아니라 공정시장가액비율과 공시가 쪽에서 나온다는 점을 구분해둘 필요가 있다.

실거주로 돌릴지, 그대로 둘지

이쯤 되면 계산이 필요하다. 내 집에 들어가 살면 공제가 14억 원으로 2억 원 더 늘고, 시가 20억 원 이하라면 종부세에서 벗어난다. 여기에 10년 이상 거주한 1주택자의 양도세 기본공제가 연 250만 원에서 2,500만 원으로 열 배 확대되는 방안까지 함께 논의되고 있다. 거주로 옮길 때의 이득이 예전보다 커진 구조다.

물론 전세 보증금 반환, 실거주 시점, 자녀 학군 같은 현실 조건이 세금 계산보다 앞설 수 있다. 다만 보유 주택이 고가일수록 '거주 여부'가 만드는 세금 차이가 매년 쌓인다는 점은 판단에 넣어둘 만하다.

확정 전 지금 확인해둘 것

법이 확정되기 전이라도 미리 챙겨둘 자료가 있다.

• 내 주택의 올해 공시가격을 확인한다. 개편안 적용 여부와 세액은 결국 공시가에서 출발한다.
• 실거주 요건이 어떻게 규정되는지 국회 심의 과정을 지켜본다. '거주'의 판정 기준이 세액을 가른다.
• 부부 공동명의라면 공제 조정 방안을 따로 확인한다. 명의 구조에 따라 유불리가 갈린다.
• 매년 11월 발송되는 종부세 고지서를 지난해 것과 비교해 증가 요인을 짚어둔다.

지금은 확정된 세금이 아니라 심의 중인 정부안이다. 최종 문턱과 세액은 국회를 통과해야 정해진다. 그 전까지는 내 집의 공시가와 거주 여부라는 두 변수부터 정리해두는 것이 실속 있다.

출처

1. ‘비거주 1주택’ 종부세 강화 결국 철회…기본공제 12억원 현행 유지 - 헤럴드경제
2. 거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외 - 대한민국 정책브리핑
3. 비거주 1주택 기본공제 12억 지켰지만…내년 고가 아파트 보유세 - 충북CBS