25%만 내는 지분적립형, 팔 때 차익은 지분만큼만

광교에 2만 명이 몰린 이유

광교 '자연앤 센트레빌'의 지분적립형 240가구에 2만946건의 청약이 접수됐다. 경기주택도시공사(GH) 집계로 특별공급 평균 71대 1, 일반공급 1순위는 평균 100대 1, 청년 특별공급은 160대 1까지 올랐다. 전국 첫 지분적립형 공급이 흥행한 이유는 단순하다. 입주할 때 분양가의 25%만 내고 들어갈 수 있어서다.

구조는 이렇다. 전용 59㎡ 분양가가 6억5천만~6억8천만원인데, 계약금과 잔금을 합쳐 25%(약 1억6천만~1억7천만원)만 내고 나머지 GH 지분에는 임대보증금을 예치한다. 이후 5년마다 20%, 20%, 20%, 15%씩 지분을 더 사들여 20년 뒤 소유권 100%를 채운다. 추가 취득 가격은 최초 분양가에 정기예금 이자율 등을 더해 정하며, 그 사이 시세가 올라도 상승분은 붙지 않는다. 입주 예정은 2029년 10월이다.

신청 전 먼저 확인할 것: 자격과 요건

Pavel Danilyuk

지분적립형은 무주택 실수요자, 특히 청년·신혼부부를 겨냥한 상품이다. 소득과 총자산 상한이 적용되고, 특별공급 유형(청년·신혼부부·생애최초 등)마다 기준이 다르다. 올해 6월 규칙 개정으로 특별공급 비율이 50%에서 70%로 늘고 청년 특별공급이 새로 생겼다.

문제는 이 요건이 공고마다 조금씩 다르다는 점이다. 다음 공급을 노린다면 신청 전에 해당 입주자모집공고에서 세 가지를 먼저 맞춰보는 게 좋다. 무주택 기간과 청약통장 조건, 본인에게 맞는 특별공급 유형, 그리고 월소득·총자산 상한이다. 광교처럼 입주가 2029년으로 잡히는 단지라면, 그때까지의 주거 계획과 자금 흐름도 함께 따져야 한다.

핵심은 '팔 때': 거주의무·전매제한·시세차익

지분적립형에서 가장 꼼꼼히 볼 대목은 되팔 때 조건이다. 거주의무는 5년, 전매제한은 10년이다. 전매제한 기간에는 원칙적으로 공공환매만 가능하고, 해외 체류처럼 불가피한 사유가 있을 때 GH에 되팔 수 있다.

10년이 지나면 지분을 100% 채우지 못했더라도 제3자에게 시세대로 팔 수 있다. 이때 시세차익은 그 시점에 내가 가진 지분 비율만큼만 내 몫이 된다. 예를 들어 지분을 55% 확보한 상태에서 팔면 차익의 55%를 갖고 나머지는 공공에 돌아가는 개념이다. 초기 부담이 작은 대신, 시세가 크게 올라도 그 이익을 지분만큼만 나눠 갖는다는 점을 이해하고 들어가야 한다.

나눔형·이익공유형과 무엇이 다른가

정부는 LH 공공분양 일부를 지분적립형과 '이익공유형Ⅱ'로 공급하겠다고 밝혔다. 첫 물량은 고양창릉 S-2블록의 284가구다. 기다렸다가 어떤 상품에 넣을지 고르려면 매각 방식과 차익 배분의 차이를 봐야 한다.

유형	매각·환매	시세차익
지분적립형	전매제한 10년 뒤 시장 매각 가능	매각 시점의 지분 비율대로 공공과 분배
나눔형	공공환매만 가능	감정가 기준 차익의 70%를 수분양자가 가져감
이익공유형Ⅱ	전매제한 뒤 시장 매각 가능	대출 평균잔액 비율로 기금과 분배, 최대 90%

이익공유형Ⅱ는 분양가의 70%(최대 5억원)를 주택도시기금에서 디딤돌 기본금리보다 1%포인트 낮게 의무 대출받는 것이 특징이다. 다만 아직 법적 근거가 없어 공공주택 특별법령 개정을 남겨두고 있다.

정리하면 선택의 기준은 하나로 모인다. 당장 현금이 부족하지만 실거주를 길게 가져갈 사람에겐 25%로 입주하는 지분적립형이 맞고, 차익을 더 많이 남기는 쪽이 중요하다면 이익공유형Ⅱ의 설계가 유리할 수 있다. 어느 쪽이든 '팔 때 차익이 어떻게 나뉘는가'를 먼저 보고, 상품별로 제도가 확정됐는지까지 확인한 뒤 움직이는 편이 안전하다.

출처

1. 집값 25%만 내고 입주…광교 지분적립형에 2만 명 몰려
2. GH, 광교 지분적립형 주택 240가구에 2만 946건 청약
3. 지분적립형·이익공유형Ⅱ 공급 계획과 차익 배분 구조
4. 284가구 공급…20년간 잔여 지분 취득·미취득분 임대료 납부