금리 역전된 주담대, 상환 기간으로 갈린다

변동이 고정보다 비싸졌다

주택담보대출을 알아보는 사람이라면 요즘 한 가지가 낯설 것이다. 변동금리가 고정금리보다 높아졌다. 세계일보 보도에 따르면 11월 10일 기준 5대 은행의 6개월 변동형 주담대는 연 4.38~6.38%, 5년 고정형은 연 4.38~6.34%였다. 상단 기준으로 변동형이 0.04%포인트 더 높다. 불과 3주 전인 10월 22일만 해도 고정형(4.63~6.66%)이 변동형(4.41~6.51%)보다 높았는데, 자리가 바뀐 것이다.

통상 고정금리는 미래의 불확실성을 떠안는 대가로 변동보다 높다. 그 상식이 뒤집혔다. 금리만 보고는 어느 쪽이 유리한지 가리기 어려워졌다는 뜻이다. 그렇다면 기준을 금리에서 다른 곳으로 옮겨야 한다.

두 금리는 어떻게 정해지나

Jakub Zerdzicki

선택에 앞서 두 금리가 서로 다른 지표를 따라간다는 점을 알아야 한다. 고정형은 은행채 5년물 금리를 기준으로 삼는다. 이 금리는 7월 말 연 4.3%대에서 11월 초 4.0%대로 내렸다. 장기 금리가 떨어지면서 고정형이 낮아졌다.

변동형은 코픽스(COFIX)를 기준으로 한다. 코픽스는 은행들이 자금을 조달한 평균 비용으로, 7월 연 3.18%에서 10월 3.43%로 올랐다. 변동형이 비싸진 이유다. 이번 역전은 장기 금리는 내리고 단기 금리는 오른, 방향이 엇갈린 결과다. 코픽스에도 신규취급액 기준과 신잔액 기준이 있는데, 신규취급액 기준은 시장 변화가 빠르게 반영되고 신잔액 기준은 더 완만하다.

금리 인상기엔 무엇이 위험한가

변동형의 핵심은 금리가 고정되지 않는다는 점이다. 6개월마다 그 시점의 코픽스로 다시 계산된다. 지금은 변동이 고정보다 0.04%포인트 비싼 데 그치지만, 앞으로 단기 금리가 더 오르면 6개월 뒤 이자는 더 불어날 수 있다. 실제로 신규 주담대 중 변동형 비중은 지난해 8.5%에서 올 7월 68.1%까지 치솟았는데, 이들은 금리가 오르면 그대로 부담이 커진다.

절충안으로 혼합형이 있다. 초기 5년은 고정으로 묶고 이후 변동으로 전환되는 구조다. 당장의 안정과 이후의 유연성을 반반씩 가져가는 셈이다. 비용도 함께 봐야 한다. 중도상환수수료는 원칙적으로 금지돼 있지만 대출 실행 후 3년 이내 상환 등에는 예외적으로 붙는다. 갈아타기나 조기 상환을 염두에 뒀다면 수수료 부과 기간과 요율을 계약 전에 확인해야 한다.

상황별 선택 기준

결국 금리가 비슷해진 지금의 선택은 내 상환 계획과 소득 안정성에 달렸다.

내 상황	유리한 유형	이유
3~5년 내 상환·매도 예정	변동형	재산정 전 갚으면 상승 위험이 작다
10년 이상 장기 보유	고정·주기형	금리가 올라도 상환액을 예측할 수 있다
대출 한도가 빠듯함	고정·주기형	스트레스 DSR이 적게 적용돼 한도에 유리
판단이 애매함	혼합형	초기 고정으로 안정, 이후 변동 전환

한 가지 덧붙이면, 금리 하락을 확신하고 변동형을 고르는 전략은 권하기 어렵다. 금리 방향은 전문가도 자주 틀린다. 짧게 쓰고 갚을 돈이면 변동, 길게 안고 갈 돈이면 고정이라는 큰 틀에서 출발해 중도상환수수료와 한도까지 함께 저울질하는 편이 현실적이다.

출처

1. 역전된 주택담보대출 금리…변동형이 5년 고정보다 높아 (한국경제)
2. 변동형 금리, 고정형 추월… 주담대 역전에 차주 '고민' (세계일보)