집값 전망 맞히기 전에, 버틸 한도부터
올해 초 전문가 설문에서는 서울·수도권 집값이 상승 쪽으로 쏠렸지만, 대출 총량규제와 세제 변수로 하반기 흐름까지 장담하긴 어렵다. 전망은 자주 빗나가고 그 손실은 예측한 사람이 아니라 집을 산 사람이 떠안으므로, 매수의 기준은 집값 예측이 아니라 내가 감당할 수 있는 상환 부담이어야 한다. LTV와 DSR로 한도를 계산하고 금리가 올라도 상환이 되는지, 집값이 내려도 버틸 수 있는지를 함께 점검하면 전망이 어느 쪽이든 덜 흔들린다.
전망은 엇갈리고, 누구도 못 맞힌다
올해 초 헤럴드경제가 전문가 10명에게 물었을 때 서울·수도권 집값은 전원이 상승을 점쳤다. 1~5% 상승이 5명, 5%를 넘는 상승이 4명이었다. 그런데도 매수 시점은 여전히 답이 없다. 같은 조사에서 대출 총량규제로 상반기에 수요가 몰린 뒤 하반기엔 꺾이는 '상고하저' 가능성이 거론됐고, 세제 개편 같은 변수는 아직 열려 있다.
전망이 한쪽으로 쏠려 보여도, 그걸 근거로 몇 억을 거는 건 다른 문제다. 예측은 자주 빗나가고, 빗나갔을 때 손실을 떠안는 쪽은 전문가가 아니라 집을 산 사람이다. 무주택자가 바꿔야 할 질문은 '언제 오를까'가 아니라 '얼마까지 감당되나'다.
한도는 두 개의 천장이 정한다
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살 수 있는 금액의 상한은 두 규제 중 더 낮은 쪽에서 정해진다. 하나는 집값을 기준으로 하는 LTV다. 수도권 규제지역에서 주택담보대출은 집값의 40%까지가 기본이고, 수도권 주택 구입용 주담대에는 최대 6억 원이라는 별도 한도가 함께 걸린다.
다른 하나는 소득을 기준으로 하는 DSR이다. 은행권은 내 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못하게 한다(제2금융권은 50%). 소득이 넉넉해도 집값 대비 대출에서 막히고, 집값이 낮아도 소득이 받쳐 주지 못하면 거기서 막힌다. 두 천장 중 낮은 쪽이 내 실제 한도다.
스트레스 DSR은 한도를 줄이지만, 사실 안전장치다
2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서, 한도를 계산할 때 실제 금리에 1.5%포인트의 '스트레스 금리'를 얹는다. 지금 금리가 4%라도 5.5%로 갚을 수 있는지를 따져 한도를 깎는 구조다. SBS비즈 시뮬레이션에서는 연봉 1억 원 차주의 변동형 주담대 한도가 이 규제로 약 2,000만 원 줄었다.
불편해 보이지만 방향은 맞다. 금리가 오르면 가장 먼저 흔들리는 게 원리금이고, 스트레스 금리는 그 충격을 미리 반영해 둔 완충장치다. 한도가 줄어 아쉬워하기보다, 줄어든 그 한도조차 상단이지 목표가 아니라고 보는 편이 안전하다.
월 상환은 규제보다 더 보수적으로
DSR 40%는 '넘으면 안 되는 선'이지 '맞춰도 되는 선'이 아니다. 실거주 자금계획에서는 원리금 상환액을 월 실수령액의 30% 안쪽으로 잡기를 흔히 권한다. 관리비·재산세·수선비까지 더하면 실제 주거비는 그보다 커지기 때문이다.
여기에 소득이 끊기는 상황도 넣어야 한다. 이직이나 휴직으로 몇 달 수입이 비어도 상환을 이어 갈 수 있도록, 생활비와 원리금을 합쳐 최소 6개월치 정도의 비상금을 대출과 별도로 남겨 두는 것이 현실적이다. 이 완충이 없으면 집값과 무관하게 버티기부터 어려워진다.
내려도, 올라도 버티는지 점검한다
마지막은 양방향 점검이다. 전망을 맞히는 대신, 어느 쪽이 와도 흔들리지 않는 구간인지 확인한다.
- 금리가 2%포인트 올라도 원리금을 감당할 수 있나. 스트레스 한도 안에서 샀다면 대체로 여유가 있다.
- 수입이 3~6개월 비어도 비상금으로 상환을 이어 갈 수 있나.
- 집값이 20~30% 내려도 팔지 않고 실거주로 버틸 수 있나. 실거주라면 평가손은 장부상 숫자일 뿐이다.
- 반대로 집값이 올라도 지금 계획이 흔들리지 않나. 오르면 실거주 목적은 어차피 달성된다.
네 가지에 모두 '그렇다'고 답할 수 있는 금액이라면, 전망이 상승이든 하락이든 매수 시점의 스트레스는 크게 줄어든다. 집은 맞혀야 할 예측의 대상이 아니라 감당해야 할 부담의 대상이다.