신규 주담대, 변동이 고정보다 싼데 함부로 못 고르는 이유
한국은행 집계 9월 신규 주택담보대출 평균금리가 연 4.88%로 2012년 이후 14년여 만에 가장 높아졌고, 신규 기준으로는 변동형이 고정형보다 0.35%포인트가량 싸다. 금리 재상승 위험과 스트레스 DSR에 따른 한도 축소 탓에 당장 싼 변동형이 늘 유리한 선택은 아니다. 갈아타기 전에는 중도상환수수료 요율, DSR 한도, 가산금리 우대조건부터 확인해야 한다.
9월 신규 주담대 평균 4.88%, 14년여 만에 가장 높다
한국은행이 집계한 2026년 9월 예금은행 신규취급액 기준 주택담보대출 평균금리는 연 4.88%다. 한 달 새 0.22%포인트 올랐고, 2012년 4월 이후 약 14년 5개월 만에 가장 높은 수준이다. 가계대출 전체 평균도 4.96%로 5%에 바짝 다가섰다.
창구에서 체감하는 숫자는 더 크다. 10월 말 5대 은행 공시 기준 6개월 변동형은 연 4.38~6.38%, 5년 고정형은 4.57~6.51%로 상단이 이미 7%에 근접했다. 인터넷은행은 신용 조건에 따라 상단이 9%를 넘기도 한다.
왜 지금 오르나
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배경은 하나가 아니다. 한국은행이 연내 추가 기준금리 인상 가능성을 열어두면서 시장금리 기대가 위로 움직였다. 과거 저금리로 받았던 대출의 금리 재산정 시점이 돌아온 것도 평균을 끌어올렸다.
규제도 금리 선택에 끼어든다. 2025년 7월 시행된 스트레스 DSR 3단계는 한도를 계산할 때 실제 금리에 1.50%포인트의 가산(스트레스) 금리를 얹는다. 이 금리가 실제로 내는 이자를 올리지는 않는다. 다만 순수 고정형은 스트레스 적용에서 빠지고 변동형은 그대로 적용돼, 같은 소득이라도 변동형을 고르면 빌릴 수 있는 돈이 줄어든다.
변동이냐 고정이냐, 같은 조건으로 따져보면
신규 취급 기준으로는 변동형이 더 싸다. 9월 신규 주담대 변동형 평균은 4.76%로, 고정형보다 0.35%포인트 낮다. 실제로 신규 대출자의 변동금리 선택 비중은 3분기 내내 60%를 넘었다.
차이를 체감하려면 같은 조건에 넣어보면 된다. 3억원을 30년 원리금균등으로 빌린다고 가정하면 변동 4.76%는 월 약 157만원, 고정 5.11%는 월 약 163만원이다. 월 6만원 남짓, 1년이면 77만원가량 차이가 난다.
문제는 이 차이가 고정되어 있지 않다는 점이다. 변동형 금리는 6개월~1년마다 다시 매겨진다. 한국은행이 기준금리를 한 번 더 올리면 지금의 6만원 우위는 몇 달 만에 사라질 수 있다. 고정형은 그 위험을 미리 사두는 대신 매달 조금 더 내는 보험료를 무는 셈이다.
| 유형 | 9월 신규 평균 | 금리 변동 위험 | DSR 한도 |
|---|---|---|---|
| 변동형 | 4.76% | 6개월~1년마다 재산정 | 스트레스 적용·한도 축소 |
| 혼합·주기형 | 변동·고정 사이 | 초기 고정 후 변동 | 스트레스 적용 |
| 순수 고정형 | 약 5.11% | 만기까지 고정 | 스트레스 제외·한도 유리 |
판단 기준은 이렇게 잡을 수 있다. 3~4년 안에 팔거나 갚을 집이라면 당장 싼 변동형의 이점이 크다. 반대로 10년 이상 길게 보유하면서 금리 재상승을 감당할 여유가 빠듯하다면, 지금 금리를 묶어두는 고정형이 마음 편한 선택이다.
갈아타기 전 확인할 세 가지
더 싼 금리를 찾아 갈아타기 전에 숫자 세 개를 먼저 확인하는 편이 좋다.
첫째는 중도상환수수료다. 2025년 1월 금융위원회가 실비용만 반영하도록 제도를 바꾸면서 고정금리 주담대의 평균 수수료율은 1.43%에서 0.56%로 내려갔다. 그런데 2026년 들어 은행마다 요율을 다시 0.1%포인트 넘게 올려 1%에 가까워진 곳도 나왔다. 대출 실행 3년이 안 지났다면 수수료가 갈아타기 이득을 깎아먹을 수 있으니, 지금 내 대출의 요율과 남은 부과 기간부터 확인해야 한다.
둘째는 스트레스 DSR 한도다. 변동형으로 갈아타면 금리는 낮아져도 한도 계산에 스트레스 금리가 붙어 대출 가능액이 생각보다 적게 나올 수 있다. 필요한 금액이 한도에 걸리는지 미리 따져봐야 한다.
셋째는 가산금리와 우대조건이다. 같은 은행, 같은 유형이라도 급여이체·카드 실적·자동이체 같은 우대조건을 채우면 가산금리가 깎인다. 갈아타기 상담에서 어떤 조건으로 얼마를 낮출 수 있는지 구체적으로 물어보는 것이, 실질 금리를 줄이는 가장 확실한 방법이다.
금리 방향이 불확실한 지금은 "항상 고정" "항상 변동" 같은 정답이 없다. 보유 기간과 상환 여력, 한도라는 세 변수를 내 상황에 대입해 고르는 수밖에 없다.