대통령은 하락, 통계는 90주 상승…무주택자 판단법

대통령은 "하락"인데 내 눈엔 왜 안 떨어지나

지금 서울 아파트값은 평균으로 보면 오르고 있다. 한국부동산원 주간 통계 기준 서울 아파트 매매가격은 10월 넷째 주(26일 기준)까지 90주 연속 올랐고, 올해 누적 상승률은 8.73%다. 역대 최장 기간 상승이다.

그런데 이재명 대통령은 10월 31일 엑스(X)에 "자산시장 정상화를 향한 힘든 길에서 지금은 견디는 중. 인내의 시간이 지나고 나면 결국 알게 될 것"이라며 하락 전망 기사를 공유했다. 발언과 통계가 어긋나 보이는 이유는 하나다. '서울 전체 평균'이라는 한 숫자로 방향이 다른 동네들을 묶어 버렸기 때문이다.

평균 안에서 방향이 갈린다

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같은 서울인데 강남과 강북이 반대로 움직인다.

강남3구는 내림세다. 10월 넷째 주 기준 강남구 -0.38%, 서초구 -0.35%, 송파구 -0.22%로 8주 연속 동반 하락했다. 강남·서초는 8·3 세제 개편안 발표 이후 12주 연속 떨어졌고, 강남구는 올해 누적으로도 1.64% 내렸다.

반면 강북·서남권은 올랐다. 성북 +0.39%, 서대문 +0.36%, 강북 +0.32%, 도봉 +0.32% 등 22개 구가 상승했다. 강북 14개 구는 올해만 11.33% 올라 지난해 연간 상승률(5.77%)의 약 두 배에 이른다. 대통령이 본 '하락'은 강남 조정을, 무주택자가 체감하는 '상승'은 강북 강세를 가리킨다. 오세훈 서울시장이 같은 통계를 두고 "집계 이래 최고"라고 평한 것도 지수 자체는 오르고 있어서다.

전세와 월세는 더 올랐다

내 집 마련을 미루면 결국 전월세에 머문다. 그래서 전세·월세 흐름이 더 중요하다.

서울 전세는 올해 1~9월에만 8.21% 올라 2011년 이후 같은 기간 중 가장 높았다. 월세도 7.69% 올라 지난해 연간 상승률의 두 배 가까이 됐다. 강북 14개 구 전셋값은 9.83% 올랐는데, 지난해 같은 기간(1.18%)의 여덟 배가 넘는 수치다. 매매를 관망하는 동안 전월세 부담이 더 빨리 커졌다는 뜻이다.

더구나 2022~2023년 낮은 보증금으로 계약한 세입자들의 갱신 시기가 끝나는 2027년 2~3월 이사철에는 전월세가 추가로 오를 수 있다는 우려도 있다.

평균 말고, 내 단지에서 볼 지표 순서

뉴스의 '서울 평균'은 참고일 뿐이다. 실제 결정은 관심 단지 단위로 내려야 한다. 순서는 이렇게 잡는 게 실용적이다.

• 실거래가 먼저: 호가가 아니라 국토부 실거래가로 최근 3~6개월 체결 가격의 방향을 본다.
• 매물 수 둘째: 같은 단지 매물이 쌓이는지 줄어드는지 확인한다. 매물이 늘면 협상 여지가 커진다.
• 전세가율 셋째: 전세가가 매매가에 가까울수록 실수요가 받치고 하방이 단단하다.
• 입주 물량 넷째: 반경 안에 대규모 입주가 예정되면 전세·매매 모두 눌린다.

이 네 가지는 평균 지수가 보여주지 못하는, 내가 살 집의 실제 수급을 드러낸다.

매수냐 관망이냐, 기준은 집값이 아니라 내 자금이다

가격 전망은 전문가도 엇갈린다. 그래서 '언제가 바닥이냐'보다 '내가 감당할 수 있느냐'를 기준으로 삼는 편이 현실적이다.

판단은 자금 계획과 대출 가능액에서 출발한다. 먼저 보유 현금과 처분 가능 자산으로 취득세·중개비까지 포함한 실제 조달액을 계산한다. 그다음 소득과 기존 부채로 스트레스 DSR을 적용한 대출 한도를 확인한다. 이 둘을 합한 금액이 관심 단지 실거래가를 감당할 수 있는지가 1차 기준이다.

감당 범위 안이고 월 상환액이 소득의 안정적인 비율을 넘지 않는다면, 가격을 더 기다리기보다 실거주 매수를 검토할 조건이 된다. 반대로 대출 한도를 꽉 채워야 겨우 닿거나 전세가율이 낮아 하방이 약한 단지라면, 전월세 부담을 감안하더라도 관망이 합리적이다. 평균 집값 뉴스에 흔들릴 게 아니라, 이 계산을 내 숫자로 먼저 끝내는 게 순서다.

출처

1. 서울 집값 90주째 상승에…대통령은 "시장 정상화, 인내의 시간"
2. 서울 아파트값 0.09%↑ 90주 연속 상승…강남·서초는 12주째 하락