전세 vs 월세, 내 보증금이면 뭐가 유리할까
2026년 2월 누적 기준 전국 전월세 월세 비중이 68.3%로 역대 최고를 찍으며 수도권 아파트도 절반을 넘었다. 전세와 월세는 보증금 규모가 달라 '한 달 실부담'으로 환산해야 비교되며, 핵심은 전세대출 금리와 전월세전환율의 대소다. 기준금리 3.0% 기준 법정 전환율 상한 5.0%와 전세대출 금리 4~5%를 자기 보증금·대출 한도에 대입해 따져야 한다.
월세가 전세를 밀어낸 자리
재계약을 앞두고 집주인이 "이번엔 반전세나 월세로 돌리자"고 해도 이상한 일이 아니다. KB주택시장 리뷰에 따르면 2026년 2월 누적 기준 전국 전월세 거래의 월세 비중은 68.3%로 역대 최고였고, 수도권 아파트만 봐도 50.7%로 절반을 넘었다. 서울 아파트 월세 매물 비중은 1년 새 40%에서 49%로 올랐다.
이유는 한쪽이 아니다. KB는 임대 물량 부족, 전세자금대출 규제 강화, 갭투자 금지, 신규 입주 물량 감소를 함께 꼽는다. 세입자 입장에서는 전세를 고르고 싶어도 매물 자체가 줄어든 셈이다.
전세와 월세는 같은 자로 재야 한다
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전세 2억 원과 월세 70만 원 중 뭐가 싼지 바로 답하기 어려운 건, 둘의 보증금 규모가 다르기 때문이다. 전세는 목돈이 묶이고, 월세는 매달 현금이 나간다. 비교하려면 둘을 '한 달에 실제로 드는 돈'으로 바꿔야 한다.
전세의 월 부담은 보증금을 어떻게 마련했느냐에 달렸다. 전세대출로 조달했다면 매달 내는 이자가 곧 월 부담이다. 월세의 월 부담은 매달 내는 월세에, 월세 보증금을 묶어둔 데 따른 기회비용을 더한 값이다.
월 부담, 3단계로 환산하기
복잡해 보이지만 순서는 단순하다.
- 1단계: 월세 계약의 연 비용을 구한다. 월세 × 12에 관리비 차이를 더한다.
- 2단계: 전세 계약의 연 비용을 구한다. 전세대출을 쓴다면 전세보증금 × 대출금리가 연이자다.
- 3단계: 두 값을 12로 나눠 월 단위로 맞춰 비교한다.
예를 들어 전세 2억 원과 '보증금 2천만 원·월세 70만 원'을 견준다고 하자. 두 계약의 보증금 차액 1억8천만 원을 연 4.5% 전세대출로 조달하면 이자는 연 810만 원, 월 67만5천 원이다. 이 경우 전세 쪽 월 부담이 월세 70만 원보다 조금 낮다. 반대로 같은 조건에서 월세가 60만 원이라면 월세가 유리해진다.
결국 전환율과 대출금리의 싸움
이 비교를 한 줄로 줄이면 이렇다. 전세대출 금리가 전월세전환율보다 낮으면 전세가, 높으면 월세가 유리하다.
지금 숫자를 대입해보자. 한국은행 기준금리는 8월에 연 3.0%로 올랐고, 주택임대차보호법상 전월세전환율의 법정 상한은 기준금리에 2%포인트를 더한 5.0%다. 실제 시장 전환율은 이보다 높게 형성되는 경우도 있다. 반면 전세대출 금리는 대체로 연 4~5% 수준이다. 대출이 나온다는 전제라면, 산술적으로는 전세가 유리한 구간에 있는 셈이다. 다만 이 수치는 계약 시점마다 달라지므로 그때의 금리와 전환율을 직접 확인해야 한다.
내 보증금이면 어느 쪽인가
같은 원리라도 보증금 규모에 따라 답이 갈린다.
목돈이 있거나 전세대출 한도가 넉넉하다면 전세의 월 부담을 낮추기 쉽다. 전세금 대부분을 낮은 금리로 조달할수록 월세보다 유리해진다. 여기에 전세보증보험료(대략 연 0.1~0.2%)를 더해도 균형은 크게 흔들리지 않는다.
반대로 가진 목돈이 적고 대출 한도마저 빠듯하다면, 억지로 전세금을 채우느라 고금리 신용대출까지 끌어 쓰는 순간 전세의 이점은 사라진다. 이때는 보증금을 낮춘 월세가 현금 흐름 면에서 더 안전할 수 있다. 전세금을 떼일 위험(깡통전세)이 걱정되는 물건이라면, 숫자가 비슷할 때 월세로 기울 이유가 하나 더 생긴다.