상승폭 다시 커진 서울, 무주택자 매수 타이밍
서울 아파트값은 88주 연속 올랐고, 9월 말 0.09%까지 좁혀졌던 주간 상승폭이 10월 둘째 주 0.16%로 다시 커졌다. '둔화'는 추세로 굳지 않았고 강남권 하락과 외곽 상승이 동시에 벌어지는 양극화가 뚜렷해 무주택자가 체감하는 가격은 지역마다 다르다. 매수 시점은 상승폭보다 내 소득으로 DSR을 통과하는 월 상환액과 실거주 기간으로 따져야 한다.
둔화라던 상승폭, 10월 들어 다시 커졌다
무주택자가 '집값 상승폭이 꺾였다'는 뉴스를 매수 신호로 읽는다면, 최근 숫자부터 다시 봐야 한다. 한국부동산원 집계에서 서울 아파트 매매가격은 10월 둘째 주(12일 기준) 0.16% 올라 직전 주 0.12%보다 상승폭이 커졌다. 9월 말 0.09%까지 좁혀지며 안정화 조짐으로 읽히던 흐름이 2주 만에 되돌아선 것이다.
연속 상승 기간은 지난해 2월 첫째 주부터 88주째다. 즉 '둔화'는 잠깐의 신호였을 뿐 하락 추세로 굳지 않았다. 기다리면 싸게 산다는 전제가 지금 데이터로는 확인되지 않는다.
지금은 서울 전체가 아니라 동네 싸움이다
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평균 상승률만 보면 시장을 놓친다. 같은 주에 강남구는 0.35% 내렸고 서초구 -0.27%, 송파구 -0.21%로 강남 3구는 하락했다. 반면 중랑구가 0.42%로 가장 많이 올랐고 마포구(0.26%), 성동구(0.12%) 등 외곽과 한강벨트는 오름폭을 키웠다.
방향이 반대인 이유는 대출 규제와 맞물린다. 고가 주택의 대출이 묶이자 상대적으로 대출을 쓰기 쉬운 중저가로 매수세가 옮겨갔다. 올해 1~9월 누적으로 서울 동북권은 10.65% 오른 반면 동남권은 2.81%에 그쳤다. 월급쟁이가 노리는 중저가 외곽이 오히려 더 뜨겁다는 뜻이다.
살 수 있는지는 상승폭이 아니라 대출 한도가 정한다
매수 시점을 가늠하는 출발점은 시세가 아니라 내 대출 한도다. 규제지역 주택담보대출은 집값 구간에 따라 한도가 정해져 있다.
| 주택 가격 | 주담대 한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 15억 이하 | 6억 원 | 생애최초는 LTV 70% |
| 15억~25억 | 4억 원 | 일반 차주 |
| 25억 초과 | 2억 원 | 일반 차주 |
여기서 끝이 아니다. 실제 대출 가능액은 소득과 기존 빚을 반영한 총부채원리금상환비율(DSR)로 더 줄어든다. 한도가 6억이어도 소득이 받쳐주지 않으면 그만큼 못 빌린다. 부족분은 현금으로 메워야 하므로, 목돈이 얇은 신혼부부와 대출 의존도가 높은 실수요자가 가장 먼저 막힌다. 노원구는 매수 자금의 38.2%를 대출로 채운 반면 강남구는 9.3%였다는 통계가 이 차이를 보여준다.
기다릴 때와 움직일 때
움직여도 되는 조건은 겹친다. 실거주를 5년 이상 이어갈 계획이고, DSR을 통과하는 월 상환액을 소득으로 감당할 수 있으며, 노리는 지역이 외곽·한강벨트처럼 꾸준히 오르는 곳이라면 상승폭 둔화를 기다릴 이유는 약하다.
반대로 2~3년 내 이사 가능성이 있거나, 대출 한도의 부족분을 현금으로 못 메우거나, 강남권처럼 지금 조정 중인 지역을 목표로 한다면 서두를 필요가 없다. 추가 대출 규제론도 변수다. 9월 30일 LH 사장이 대출을 더 조여야 한다는 의견을 냈지만 구체안은 나오지 않았다.
한 가지 덧붙이면, 금융연구원 연구에서는 과거 규제 뒤 약 24개월간 가격 상승이 느려졌지만 전체 대출 규모의 통계적 변화는 뚜렷하지 않았다. 규제가 매수 심리를 누르는 효과는 있어도 오래가지 않을 수 있다는 뜻이다. 둔화라는 단어 하나로 타이밍을 단정하기보다, 내 상환 능력과 거주 기간을 먼저 계산하는 편이 안전하다.