전셋값 10% 올랐다, 재계약·대출·이사 월 부담 비교
서울 중저가 전세가 올해 1월부터 9월까지 10% 넘게 올라 재계약을 앞둔 세입자의 보증금 부담이 커졌다. 계약갱신청구권을 쓰면 인상폭이 5%로 묶이지만 못 쓰면 시세대로 올려줘야 해 선택지마다 월 이자 부담이 갈린다. 갱신권 사용 가능 여부와 증액분 대출 한도, 이사 비용을 따져 내 상황에 맞는 쪽을 골라야 한다.
서울 중저가 전세, 아홉 달 새 10% 넘게 올랐다
올해 1월부터 9월까지 서울 중저가 전세(2분위)의 평균값이 4억5429만원에서 5억108만원으로 10.3% 올랐다. 파이낸셜뉴스가 집계한 수치다. 1분위는 9.5%, 3분위는 9.9% 올라 중저가 구간의 상승이 특히 가팔랐다. 외곽일수록 전세 매물이 부족한 탓이다.
문제는 재계약 시점이다. 만기가 돌아온 세입자는 오른 보증금을 메우거나, 더 싼 곳을 찾아 떠나는 선택을 해야 한다. 순서대로 따져보면 부담을 꽤 줄일 수 있다.
먼저, 계약갱신청구권을 쓸 수 있는지부터
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재계약 전에 확인할 첫 번째가 계약갱신청구권이다. 세입자는 이 권리를 한 번 쓸 수 있고, 2년 더 사는 것이 보장된다. 이때 집주인은 보증금을 5% 넘게 올리지 못한다(전월세상한제). 4억5000만원이라면 많아야 2250만원 선에서 막힌다는 뜻이다.
다만 조건이 있다. 갱신권은 한 번만 쓸 수 있어 이미 행사했다면 다시 쓸 수 없고, 집주인이나 직계가족이 실제로 들어와 살려는 경우엔 거절될 수 있다. 내 계약이 갱신권을 쓸 수 있는 상태인지가 모든 계산의 출발점이다.
세 갈래를 월 부담으로 나란히 놓으면
갱신권으로 재계약, 시세대로 올려주고 증액분을 대출로 충당, 이사. 이 셋을 보증금 4억5000만원 기준으로 비교하면 차이가 뚜렷하다. 월 부담은 오른 보증금에 붙는 전세대출 이자로, 아래는 금리를 연 4%로 가정한 예시다.
| 선택지 | 보증금 증가 | 월 이자(연 4% 가정) | 핵심 변수 |
|---|---|---|---|
| 갱신권 재계약 | +2250만원(5% 상한) | 약 8만원 | 갱신권 사용 가능 여부 |
| 시세 증액+대출 | +4700만원(시세 10%대) | 약 16만원 | 대출 한도·DSR |
| 이사 | 지역·평형 따라 | 지역 따라 | 이사·중개비 일시 부담 |
갱신권을 쓸 수 있다면 월 부담 차이가 두 배 이상 벌어진다. 반대로 갱신권을 못 쓰면 시세 증액과 이사 중에서 골라야 하는데, 이사는 중개보수와 이사비라는 목돈이 한 번에 든다는 점을 월 이자와 함께 저울질해야 한다.
증액분을 대출로 메울 때 확인할 것
시세대로 올려주기로 했다면 오른 만큼을 전세대출로 충당할 수 있다. 조건이 까다로우니 미리 짚어둔다.
주택도시기금 버팀목 기준으로, 보증금 증액 갱신계약을 했다면 계약일로부터 3개월 안에 추가대출을 신청해야 한다. 기존 대출금과 추가분을 합친 금액이 새 보증금의 70%, 신혼·다자녀·청년 가구는 80% 안에 들어와야 한다.
한 가지 함정은 총부채원리금상환비율(DSR)이다. 만기만 연장하고 금액을 그대로 두면 적용되지 않을 수 있지만, 대출을 늘리면 신규 대출로 보아 DSR 심사를 다시 받을 수 있다. 소득 대비 기존 대출이 많다면 증액분이 한도에 막힐 수 있으니 은행에 먼저 확인하는 편이 안전하다.
내 상황별 체크리스트
- 갱신권을 아직 안 썼고 집주인 실거주 계획이 없다면: 갱신권 재계약이 거의 언제나 유리하다. 5% 상한을 요구하라.
- 갱신권을 이미 썼다면: 시세 증액+대출과 이사를 월 이자와 일시 비용으로 비교한다. 증액폭이 크지 않으면 대출, 부담이 크면 이사 쪽이 낫다.
- 소득 대비 대출이 많다면: DSR에 걸릴 수 있으니 증액분 대출 가능액을 먼저 확인하고 이사 후보지를 동시에 알아둔다.
- 어느 쪽이든: 재계약·신규계약 모두 확정일자와 전입신고를 유지해 보증금 보호 순위를 놓치지 않는다.