안심신탁, 세입자는 원금·집주인은 약정수익

전세금을 집주인이 아니라 기구가 맡는다

전월세 안심신탁은 세입자가 낸 전세금을 집주인이 아니라 '전월세안정화기구'가 대신 관리하는 제도다. 정부가 지난 7월 14일 2026년 하반기 경제성장전략의 핵심으로 내놓았고, 실무는 주택도시보증공사(HUG)가 맡는다. 세입자·집주인·기구가 3자 계약을 맺고, 세입자가 전세금을 기구에 예치하면 기구가 그 돈을 운용해 나온 수익을 집주인에게 매달 지급하는 구조다.

세입자에게는 여전히 전세지만, 집주인은 매달 돈이 들어오는 월세에 가깝다. 정부 계획대로면 9월 말 세부 절차가 공고되고 10월 신청 접수, 11월 3자 계약과 예치, 연말 입주로 이어진다.

세입자: 원금은 지키고 보증료는 던다

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세입자 입장에서 가장 큰 변화는 전세금의 안전이다. 보증금을 집주인이 아니라 기구가 관리하기 때문에, 집주인이 파산하거나 집이 경매로 넘어가도 원금이 묶이지 않는다. 전세사기가 나도 대위변제를 기다릴 필요 없이 예치금을 곧바로 돌려받는 점이 기존 보증보험과 다르다.

돈 계산에서도 이점이 있다. 전세금반환보증이나 전세대출보증에 따로 가입할 필요가 없어 보증료 부담이 줄고, 전세대출도 3~4%대 금리를 활용할 수 있다. 서울의 한 다세대주택 2억원 전세를 기준으로 하면 같은 조건의 월세보다 매달 20만원 이상 아낄 수 있다는 것이 정부 설명이다.

여기서 주의할 점은 세입자가 맡긴 돈에서 나온 운용 이자를 세입자가 받는 것이 아니라는 것이다. 원금은 세입자 몫으로 보전되지만, 그 돈을 굴려 생긴 수익은 집주인에게 간다.

집주인: 보증금을 못 쓰는 대신 약정수익

집주인에게 달라지는 핵심은 '보증금을 직접 쓸 수 없다'는 점이다. 그동안 전세보증금은 집주인이 다른 집을 사거나 대출을 갚는 데 쓰는 무이자 자금에 가까웠다. 안심신탁에 들어가면 이 돈은 기구가 관리하므로 집주인이 손댈 수 없다.

대신 집주인은 원금 보전을 전제로 한 약정수익을 받는다. 기구가 자금을 운용해 연 4%대 수익을 집주인에게 월 단위로 지급하는 방식이며, 운용 실적이 나빠도 약정수익은 보장하는 것을 원칙으로 한다. 임대보증금반환보증 가입 의무가 면제되고, 정부는 기획재정부와 소득세 감면 같은 세제 지원도 협의 중이다.

문제는 유인이다. 보증금을 목돈으로 굴리던 집주인에게 연 4%대 약정수익이 매력적이지 않을 수 있어, 세제 혜택과 수익률이 관건이라는 지적이 나온다. 참여가 저조하면 전세 공급이 오히려 줄 수 있다는 우려도 함께 제기된다.

기존 전세와 무엇이 다른가

구분	기존 전세	안심신탁
보증금 관리	집주인	안정화기구·HUG
집주인 자금 활용	자유롭게 사용	사용 불가, 약정수익 수령
세입자 보증료	반환보증 가입 필요	가입 불필요
사고 시 회수	대위변제 대기	예치금 즉시 반환

가입 전에 확인할 것

아직 확정 단계가 아니라는 점부터 짚어야 한다. 제도는 법제화 이전 추진 단계이고, 수익률과 세제 지원의 구체 내용은 협의에 따라 달라질 수 있다. 가입은 의무가 아닌 자율 참여여서, 조건이 맞지 않으면 기존 전세 계약을 그대로 유지할 수 있다.

대상은 주택 유형에 제한을 두지 않되 시세 20억원 이하 주택을 우선하고, 위반건축물 여부 등 기본 검증을 거친다. 세입자라면 예치금 반환 시점과 절차, 중도 해지 조건을 확인하고, 집주인이라면 약정수익률과 세제 혜택이 보증금을 묶어두는 기회비용을 넘어서는지 계산해 본 뒤 결정하는 편이 낫다. 세부 공고가 나온 뒤 실제 수익 조건을 보고 판단해도 늦지 않다.

출처

1. 월세를 전세로 바꿔주는 전월세 안심신탁 내달 시행된다
2. 전월세 안심신탁, 집주인 움직일까…세제 혜택 더해 참여 유인
3. 전월세 안심신탁 운영 서두르는데…세혜택·수익률 구멍 숭숭
4. 전세금 집주인 대신 HUG가 관리…안심신탁 이번엔 통할까