토허제 아파트, 계약 전 확인할 순서

연말 만료를 앞둔 토허제, 지금 사려면

토지거래허가제는 올해 말 지정 기간 만료를 앞두고 있다. 서울 전역으로 넓힐지, 강남3구와 용산구 중심으로 범위를 다시 손볼지가 국정감사를 전후해 논의되고 있다. 국토교통부 장관은 수요가 있다며 기간 연장과 지역 확대 가능성을 열어 뒀다.

문제는 규제가 바뀔 수 있다는 점이 아니라, 토허제 구역 아파트는 일반 매매와 계약 절차 자체가 다르다는 데 있다. 허가 없이 맺은 계약은 무효이기 때문에, 순서를 모르고 들어가면 계약금부터 묶인다. 계약 전에 확인해야 할 것을 순서대로 정리했다.

1단계: 내가 사려는 집이 허가 대상인가

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같은 구역 안이라도 모든 주택이 허가 대상은 아니다. 아파트와 주상복합 아파트는 대상이지만, 단독주택과 다가구·연립·다세대주택, 주거용 오피스텔은 대상에서 빠진다. 판단 기준은 신청 당시의 건축물대장이므로, 외관이 아니라 대장상 용도를 확인해야 한다.

신규 분양 아파트는 토지거래허가 대상이 아니라는 점도 알아둘 만하다. 다만 강남3구와 용산구는 분양가상한제 지역이라 별도의 실거주 의무가 걸린다. 허가 대상이 아니라고 해서 거주 의무까지 없는 것은 아니다.

2단계: 계약서에 넣어야 할 안전장치

허가 신청은 매도인과 매수인이 공동으로 한다. 매수인 혼자 준비할 수 없고, 매도인과 협의가 전제다. 실무에서는 매매약정금을 지급하고 약정서를 작성한 뒤 허가를 신청하는 순서로 진행된다.

여기서 가장 흔한 사고가 허가 불허 상황이다. 허가가 나지 않으면 계약은 무효가 되는데, 약정금 처리 조항이 없으면 분쟁으로 이어진다. 약정금을 지급하기 전에 "허가가 불허되면 약정금을 반환한다"는 특약을 반드시 넣어야 한다. 허가 없이 계약을 강행하면 무효일 뿐 아니라, 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 이하 벌금 대상이 될 수 있다.

3단계: 자금조달계획서에서 자주 걸리는 지점

허가 심사에서는 자금 출처를 적은 자금조달계획서를 증빙 자료와 함께 낸다. 여기서 실수가 잦다. 금액만 적고 증빙을 빠뜨리거나, 가족 지원금을 증여 신고 없이 "본인 자금"으로 적는 경우다. 허위로 기재하면 불이익을 받을 수 있어, 통장 거래내역이나 대출 승인서 같은 서류를 미리 맞춰 둬야 한다.

대출 여력도 따로 계산해야 한다. 토지거래허가구역 안의 비주택담보대출은 담보인정비율(LTV)이 40%로 강화돼 있다. 일반 지역 기준으로 자금계획을 짜면 잔금 단계에서 구멍이 생긴다.

실거주 2년, 언제부터 채워야 하나

허가를 받은 주택은 2년간 실거주 용도로만 써야 하고, 그 기간에는 매매와 임대가 금지된다. 일반 아파트 매매라면 허가일로부터 4개월 안에 실거주를 시작해야 한다.

세입자가 있는 집이라면 계산이 달라진다. 전세 계약이 끝나기 전에는 실거주를 시작할 수 없으므로, 전세 만기와 실거주 의무 시작 시점이 맞물리는지 계약 전에 확인해야 한다. 만기가 많이 남아 있다면 실거주 요건을 제때 채우기 어렵다.

계약 전 확인 순서

• 건축물대장상 용도가 허가 대상(아파트·주상복합)인지
• 매도인이 공동 허가 신청에 협조하는지
• 약정서에 '불허 시 약정금 반환' 특약이 들어갔는지
• 자금조달계획서의 모든 항목에 증빙 서류가 준비됐는지
• 세입자 전세 만기가 실거주 의무 시작(허가 후 4개월) 안에 들어오는지

지정 구역과 기간은 서울시·국토부 고시에 따라 바뀐다. 계약 직전에 관할 구청 토지정책과에서 허가 조건을 다시 확인하는 것이 안전하다.

출처

1. 연말 만료 앞둔 토허제…서울 전역 유지냐 범위 조정이냐
2. 강남3구·용산구 토허구역 연장…마포·성동 묶기엔 부담
3. 토지거래허가구역 주택 거래 시 2년 실거주 의무