전세 보증금 1/3 보장, 나머지는 계약 전 방어로

최소보장제가 메워주는 것

11월 13일부터 전세사기 피해자를 위한 최소보장제가 시행된다. 경매나 공매가 끝난 뒤에도 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치면, 그 부족분을 정부가 최소지원금으로 채워 준다. 전세사기 피해자뿐 아니라 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 신탁사기 피해자도 대상이다.

계산은 뺄셈 방식이다. 보증금의 3분의 1을 기준선으로 두고, 경매 배당금과 반환채권으로 받은 돈, 경매차익과 임대료 지원액을 뺀 나머지를 지원한다. 경·공매가 끝나기 전에 미리 받는 선지급 제도도 함께 도입되고, 시행 전에 이미 피해자로 결정된 사람에게도 적용된다.

그래도 3분의 2는 남는다

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문제는 보장선이 '3분의 1'이라는 점이다. 이 제도는 전액 보전이 아니라 최후의 안전망에 가깝다.

예를 들어 보증금 1억5000만 원을 떼인 세입자가 경매 배당으로 2000만 원, 경매차익으로 1000만 원을 돌려받았다고 하자. 기존에는 3000만 원 회복에 그쳤지만, 최소보장제로 2000만 원을 더 받아 5000만 원까지 메워진다. 딱 3분의 1이다.

바꿔 말하면 나머지 1억 원은 여전히 공백으로 남을 수 있다. 전 재산에 가까운 보증금을 걸어야 하는 월급쟁이에게 3분의 1 회복은 위안이 되기 어렵다. 그래서 돈을 떼인 뒤의 구제보다, 떼이지 않도록 계약 전에 막는 쪽이 훨씬 중요하다.

계약 전, 반환보증부터 확인한다

가장 확실한 방어는 전세보증금 반환보증이다. 보증에 가입해 두면 집주인이 보증금을 안 줘도 보증기관이 대신 돌려준다.

여기서 핵심은 '가입할 수 있는 집인가'를 계약 전에 확인하는 것이다. 주택도시보증공사(HUG) 기준으로 집주인의 선순위 빚과 내 보증금을 합한 금액이 주택가격의 90%를 넘으면 가입이 어렵다. 집주인의 근저당 등 선순위 채권이 주택가격의 60%(다가구는 80%)를 넘어도 거절된다. 등기부에 압류나 경매, 임차권등기가 올라 있거나 건축물대장에 위반건축물로 찍혀 있어도 가입이 막힌다.

특히 시세가 불투명한 빌라·연립주택은 눈금이 하나 더 있다. 전세보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 반환보증 가입이 사실상 불가능하다. 공시가격의 140%에 담보인정비율 90%를 적용한 선인데, 이 수치는 깡통전세인지 가늠하는 간단한 기준으로도 쓸 수 있다.

뒤집어 보면, 반환보증 가입이 거절되는 집은 그 자체가 위험 신호다. 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하고, 계약서 특약에 '반환보증 가입이 거절되면 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려받는다'는 조항을 넣어 두면 빠져나갈 길이 생긴다.

등기부와 입주 절차로 한 번 더

반환보증이 전부는 아니다. 계약 전 등기부등본을 직접 떼어 선순위 근저당과 압류 여부를 확인하고, 건축물대장으로 위반건축물인지 본다. 보증금과 집주인 빚의 합이 시세에 육박하는 이른바 깡통전세라면 보증이 되든 안 되든 발을 빼는 게 낫다.

계약 뒤에는 전입신고와 확정일자를 미루지 않는 것이 기본이다. 이 두 가지가 있어야 나중에 경매에서 순위를 인정받아 한 푼이라도 더 건질 수 있다. 최소보장제는 이 모든 방어가 뚫렸을 때 비로소 작동하는 마지막 그물이라는 점을 기억해 두면 된다.

출처

1. 전세사기 피해 보증금 3분의 1 보장…내달 13일 시행
2. 전세사기 피해 보증금 3분의 1까지 보장…11월 13일 시행
3. HUG 전세보증금반환보증 가입 조건