세제개편 전 집 맞교환 붐, 지금 뭘 점검하나
정부의 8·3 세제개편안으로 다주택자 세 부담이 커질 것이라는 전망 속에, 올 상반기 아파트 교환 거래가 305건으로 3년 만에 최고를 기록했다. 맞교환은 지금 양도세를 한 번 정산하고 취득가액을 높여 향후 세금을 줄이는 방식이지만, 양도세와 취득세는 그대로 발생하고 개편안은 아직 국회를 통과하지 않은 정부안이다. 다주택자라면 매도 시점, 실거주 여부, 교환 실익을 시나리오별로 비교하고 세율·시점이 확정될 때까지 계약을 서두르지 않는 것이 안전하다.
파는 대신 맞바꾼다
집을 파는 대신 서로 맞바꾸는 거래가 눈에 띄게 늘었다. 올해 1~6월 전국 아파트 교환 거래는 305건으로, 역대 최고였던 2023년 상반기(394건) 이후 3년 만에 가장 많았다. 8월 3일 발표된 세제개편안으로 다주택자의 세 부담이 커질 것이라는 전망이 맞물리면서, 지금 세제 아래에서 미리 움직이려는 수요가 반영된 결과로 풀이된다.
맞교환은 시세가 비슷한 두 집의 주인이 현금 대신 집 자체를 바꾸는 방식이다. 강남 등 초고가 주택을 중심으로 개편안 확정 이후 더 확산할 수 있다는 관측이 나온다.
맞교환이 절세가 되는 원리, 그리고 함정
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핵심은 취득가액을 다시 쓰는 데 있다. 오래전 싸게 산 집을 계속 들고 있으면 나중에 팔 때 누적된 양도차익이 커져 양도세도 불어난다. 반면 시세가 비슷한 집과 맞바꾸면 지금 시점에서 양도세를 한 번 정산하고, 새로 받은 집의 취득가액을 교환 당시 가격으로 높여 잡을 수 있다. 이후 그 집을 팔 때는 높아진 취득가액을 빼고 차익을 계산하므로 세 부담이 줄어든다.
다만 교환이라고 세금이 사라지는 것은 아니다. 세법은 집을 맞바꾸는 것도 각자 자기 집을 넘긴 '양도'로 본다. 기존 주택에 양도세가 매겨지고, 새로 받는 집에는 취득세도 따로 붙는다. 같은 단지 같은 평형이라도 층과 향, 내부 상태에 따라 값이 달라 거래가액을 정하려면 감정평가가 필요할 수 있고, 교환 이익을 부풀리면 세무조사로 이어질 수 있다. 절세 효과와 당장 나가는 세금·비용을 함께 계산하지 않으면 실익이 없을 수 있다.
개편안은 아직 '정부안'이다
지금 시점에서 가장 중요한 전제는 8·3 개편안이 확정된 법이 아니라는 점이다. 정부가 마련한 안일 뿐, 국회 의결과 법률 공포, 시행령 개정을 거쳐야 실제로 적용된다. 국회 논의 과정에서 중과 완화 폭이나 적용 시점이 바뀔 수 있다.
| 항목 | 현행 | 개편안(정부) |
|---|---|---|
| 종부세 과세 기준 | 주택 수 | 주택 가액 |
| 1주택 기본공제 | 12억원 | 실거주 14억·비거주 9억 |
| 다주택 양도세 중과 | 적용 | 2028년까지 한시 완화 |
적용 시점도 한꺼번에 오지 않는다. 정부안대로라면 종부세 개편은 2027년, 양도세 장기거주 공제 재편은 2028년부터 단계적으로 시행된다. 다주택 양도세 중과 완화 역시 2028년까지의 한시 조치로 제시됐다.
확정 전 지금 점검할 것
무리하게 거래부터 서두르기보다, 개편안이 굳기 전에 자기 상황을 시나리오별로 따져 두는 편이 낫다.
- 매도 시점: 다주택 중과 완화가 한시적이라면, 완화 기간 안에 팔 때와 그 이후에 팔 때의 세액을 비교해 둔다.
- 실거주 여부: 개편안이 공제 기준을 실거주 중심으로 옮기는 만큼, 어느 집에서 실제 거주하는지가 종부세·양도세 모두에 영향을 준다.
- 맞교환 실익: 교환으로 아끼는 양도세와, 지금 내야 할 양도세·취득세·감정평가 비용을 같은 표에 놓고 비교한다.
- 확정 여부 확인: 최종 세율과 시점은 국회 통과 뒤 확정된다. 정부안 수치를 확정된 것으로 보고 계약을 서두르지 않는다.
실거주 한 채가 분명하고 나머지를 정리할 계획이라면, 중과가 한시적으로 완화되는 기간이 매도 타이밍을 잡는 기준이 될 수 있다. 반대로 급하지 않다면, 개편안이 국회를 통과해 세부 기준이 확정된 뒤 움직여도 늦지 않다.