공동명의 1주택, 종부세서 다주택 될까

집 한 채를 부부가 나눴을 뿐인데

배우자와 집 한 채를 공동명의로 가진 부부라면 이번 세제개편안을 그냥 지나치기 어렵다. 2028년부터 공동명의 1주택이 종합부동산세 계산에서 단독명의 1주택보다 불리한 비율을 적용받을 수 있어서다. 절세를 위해 공동명의를 택했던 부부가 오히려 세금을 더 낼 수 있다는 점이 논란의 핵심이다.

다만 '다주택자로 과세한다'는 말은 절반만 맞다. 뒤에서 보겠지만 부부에게는 유리한 방식을 고를 선택권이 남아 있다.

무엇이 바뀌나: 70%와 80%의 갈림길

Mikhail Nilov

종부세는 공시가격에 '공정시장가액비율'을 곱해 과세표준을 정한다. 이 비율이 오르면 같은 집이라도 세금이 늘어난다.

정부안은 이 비율을 현재 60%에서 2027년 70%로 올리고, 2028년부터는 1세대 1주택자만 70%에 두고 나머지는 80%로 더 높인다. 문제는 부부 공동명의 1주택이 이 '나머지'에 들어갈 수 있다는 점이다. 단독명의로 집 한 채를 가진 사람은 70%, 부부가 절반씩 나눠 가진 같은 집은 80%가 적용되는 상황이 생긴다.

왜 공동명의가 걸리나

이유는 종부세가 사람별로 매기는 세금이라는 데 있다. 종부세법은 1세대 1주택자를 '세대원 중 한 명만 주택 한 채를 소유한 경우'로 정의한다. 부부 공동명의는 소유자가 두 명이므로 이 정의에 들어맞지 않는다. 세대 단위로 판단하는 재산세에서는 공동명의도 1주택으로 보지만, 종부세에서는 사정이 다른 셈이다.

구윤철 부총리는 논란이 커지자 "1주택 부부 공동명의는 법에서 정한 1세대 1주택자가 아니어서 80% 적용이 맞지만, 다주택자로 과세하는 것은 아니다"라는 취지로 진화에 나섰다. 개편안에 붙은 의견은 3000건을 넘겼다.

특례를 고르면 달라진다

공동명의 부부에게는 두 가지 과세 방식 중 유리한 쪽을 고를 권리가 있다. 지분대로 각자 내는 개별과세와, 부부를 한 명의 1세대 1주택자로 보는 특례 방식이다.

항목	개별과세	1세대1주택 특례
기본공제(실거주)	각 9억, 합산 18억	14억
공정시장가액비율	조정지역 80%	전 지역 70%
고령·장기보유 공제	없음	최대 80%

개별과세는 공제 총액이 크고, 특례는 비율이 낮고 세액공제를 받는다. 그래서 집값과 나이, 보유 기간에 따라 어느 쪽이 이득인지 뒤집힌다. 한 시뮬레이션에서는 공시가격 약 19억2000만원 이하와 32억원 초과 구간에서는 개별과세가, 그 사이 구간에서는 고령자·장기보유 공제를 최대로 받는 특례가 유리한 것으로 나타났다.

공동명의 부부가 지금 확인할 것

세법이 국회를 통과해야 확정되지만, 미리 짚어둘 것은 있다.

• 우리 집 공시가격이 얼마인지 확인한다. 유불리가 갈리는 기준이 공시가격 구간이다.
• 실제 거주 중인지 본다. 실거주면 특례의 기본공제가 14억으로 커진다.
• 조정대상지역인지 확인한다. 개별과세 시 80% 적용 여부가 여기서 갈린다.
• 만 60세 이상이거나 장기 보유했다면 특례의 세액공제가 유리하게 작동할 수 있다.

특례는 한 번 정하면 끝이 아니라 해마다 선택하는 구조다. 매년 공시가격과 공제 조건이 달라지므로, 그해 유리한 방식을 그때그때 따져 신청하는 편이 낫다. 공제 조건이 애매하면 신청 전 홈택스 모의계산이나 세무 상담으로 두 방식을 비교해 보는 것이 안전하다.

출처

1. “우리가 투기꾼인가요” 종부세 뒤통수 맞은 부부 공동명의 [안장원의 부동산 노트]
2. 종부세 절세 셈법 더 복잡해졌다…공동명의·실거주 따라 유불리 '뒤집기'
3. "부부 공동명의, 다주택 아냐"…세제개편 논란 불끄는 구윤철