자녀 명의 집, 증여냐 차용이냐가 세금 가른다

왜 자녀 명의 집에 자금출처가 따라붙나

벌이가 적은 자녀 명의로 집을 사면, 그 돈이 어디서 났는지가 먼저 문제가 된다. 소득이나 재산이 뚜렷하지 않은 사람이 고가의 주택을 취득하면 국세청은 취득 자금을 일단 증여로 추정하고, 자금의 출처를 대는 책임은 산 사람에게 있다. 미성년 자녀 명의 매수에 자금출처 점검이 거론되는 것도 같은 맥락이다.

실무상 주택을 살 때 내는 자금조달계획서가 1차 걸림돌이다. 계획서에 적힌 돈의 출처 가운데 소명되지 않는 부분이 증여로 간주될 수 있다. 다만 입증하지 못한 금액이 취득자금의 20%와 2억원 중 적은 금액에 미치지 못하면 증여로 보지 않는다. 이 완충장치가 있다는 점은 알아둘 만하다.

증여냐 차용이냐가 갈림길

RDNE Stock project

부모가 돈을 보탠다면 선택지는 둘이다. 그냥 주는 증여로 처리하거나, 빌려주는 차용으로 남기는 것이다. 세금이 갈리는 지점이 바로 여기다.

증여는 공제 한도 안이라면 세금이 없지만 한도를 넘으면 과세된다. 차용은 원칙적으로 세금이 없지만, 실제로 빌린 돈임을 입증하지 못하면 증여로 간주된다. 가족 간 계좌 이체는 기본적으로 증여로 추정된다는 점을 전제로 깔고 판단해야 한다.

증여로 간다면: 공제 한도와 신고

증여를 택했다면 비과세로 넣을 수 있는 한도부터 확인한다. 직계존속이 성년 자녀에게는 10년 합산 5,000만원, 미성년 자녀에게는 2,000만원까지 공제된다. 이 한도는 부모를 포함한 직계존속 전체에 적용되므로, 아버지와 어머니가 따로 줘도 합산해서 본다.

2024년 1월 1일 이후 증여분부터는 혼인·출산 증여공제가 더해진다. 혼인과 출산을 합쳐 1억원이 한도이며 기본 공제와는 별도다. 성년 자녀가 결혼하면서 받는다면 기본 5,000만원에 혼인공제 1억원을 더해 최대 1억5,000만원까지 세금 없이 넘길 수 있다. 혼인 기준일은 결혼식 날이 아니라 혼인신고일이라는 점을 놓치기 쉽다.

한도를 넘겨 증여세를 내야 한다면 신고 기한이 있다. 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 자녀가 신고해야 하고, 기한을 지키면 세액의 일부를 공제받는다.

차용으로 간다면: 증빙이 전부다

빌려주는 쪽을 택했다면 서류가 아니라 돈의 흐름이 승부를 가른다. 세법은 적정이자율을 연 4.6%로 본다. 이 이자율로 계산한 한 해 이자가 1,000만원 미만이면 이자를 받지 않아도 그 차액에 증여세를 매기지 않는다. 원금 2억원이면 연 920만원이라 과세되지 않고, 3억원이면 1,380만원이 되어 과세 대상이 된다. 거꾸로 따지면 2억1,700만원 안팎이 경계선인 셈이다.

중요한 건 차용증 양식이 아니다. 금액과 만기, 이자율, 이자 지급일을 적은 차용증은 출발점일 뿐이고, 나중에 소급해 쓴 차용증은 인정받기 어렵다. 작성일을 다투지 않으려면 공증을 받아두는 방법이 있다. 그리고 가장 결정적인 건 약정한 금액을 매월 또는 정기적으로 실제 계좌이체한 기록이다. 국세청은 원금이 상환되는 시점까지 상환 여부와 상환 자금의 출처를 사후관리한다.

자금 넣기 전 점검 목록

• 자녀의 소득·재산으로 취득자금의 어느 정도를 설명할 수 있는지 계산한다
• 증여로 처리할 금액이 10년 공제 한도(성년 5,000만·미성년 2,000만) 안인지 확인한다
• 혼인·출산 공제를 쓸 수 있다면 신고일·출생일 기준을 맞춘다
• 한도 초과분은 증여일이 속한 달 말일부터 3개월 내 신고 일정을 잡는다
• 차용이라면 차용증 작성·공증과 매월 상환 이체 계획을 함께 준비한다
• 자금조달계획서에 적을 출처와 실제 증빙이 일치하는지 대조한다

출처

1. 가족끼리 무이자 차용증만 쓰면 2억1천700만원까지 세금 0원?
2. 자녀 증여세 비과세 조건과 한도, 혼인·출산 공제