속도 붙은 압구정·은마 재건축, 직접 투자는 어렵다

은마는 사업시행인가, 압구정은 시공사 선정을 지났다

은마아파트와 압구정 재건축이 나란히 속도를 내면서 지금이라도 올라타야 하나 저울질하는 직장인이 적지 않다. 결론부터 말하면 월급으로 조합원 물건에 직접 들어가는 길은 사실상 닫혀 있고, 남는 선택지는 간접 노출인데 그마저 재건축 진행과 수익이 곧바로 연동되지는 않는다.

단계부터 보자. 강남구는 7월 2일 은마 재건축 사업시행계획을 인가했다. 2023년 정비구역 지정과 조합설립을 마친 뒤 밟은 절차로, 지하 6층·지상 49층 총 5850가구 단지로 바뀐다. 다음은 관리처분계획 인가와 이주이고, 구는 2028년 착공을 목표로 잡았다. 압구정은 2~5구역이 신속통합기획으로 묶여 기존 8443가구에서 약 1만1800가구 규모로 재편된다. 구역마다 진행 속도는 다르다.

구역	시공사	규모	진행 단계
2구역	현대건설	최고 66층·2381가구	통합심의 통과, 사업시행인가 절차
3구역	현대건설	최고 65층·5175가구	통합심의 접수
4구역	삼성물산	최고 67층·1662가구	11월 통합심의 접수 예정
5구역	현대건설	최고 68층·1397가구	도급계약 협의

조합원으로 직접 들어가기엔 벽이 두 개다

Photo by Aleksi Partanen on Unsplash

투자 관점에서 재건축 단계가 오를수록 사업 확정성은 높아지고 무산 위험은 줄어든다. 문제는 그 기대가 이미 가격에 반영돼 있다는 점이다. 압구정과 대치동 조합원 물건은 수십억 원대라 진입 자체가 대형 자산가의 영역이다.

여기에 규제가 한 겹 더 붙는다. 두 곳 모두 토지거래허가구역이라 집을 사면 실거주 의무와 자금조달계획을 요구받고, 전세를 끼고 사는 갭투자는 막혀 있다. 즉 월급을 모아 시세 차익을 노리는 전형적인 방식으로는 조합원 입주권에 접근하기 어렵다. 진행이 빠르다는 소식이 곧 나에게 열린 기회를 뜻하지는 않는다.

간접 노출과 리스크 점검

직접이 막히면 남는 건 간접 노출이다. 흔히 거론되는 경로는 시공을 맡은 현대건설·삼성물산 같은 건설사 주식이나 건설·부동산 관련 펀드다. 다만 이들 주가는 재건축 한 단지가 아니라 회사 전체 수주와 실적, 원자재값에 좌우된다. 압구정이 잘 나가도 다른 현장에서 손실이 나면 주가는 따로 논다. 재건축 진행을 곧 수익으로 등치하는 건 무리라는 뜻이다.

접근을 검토한다면 다음을 먼저 확인하는 편이 낫다.

• 공사비가 계속 오르는 국면이라 조합원 분담금이 늘 수 있다. 실제로 은마도 관리처분 단계에서 분담금과 상가 비중이 변수로 꼽힌다.
• 사업시행인가를 지나도 관리처분·이주에서 갈등이 생기면 일정은 밀린다. 착공 목표는 목표일 뿐이다.
• 간접 투자 종목은 재건축 테마와 실제 실적의 연결이 약하다. 기업 자체의 재무를 봐야 한다.
• 토허구역 규제와 금리·정책은 언제든 바뀐다.

재건축이 속도를 낸다는 뉴스는 사실이지만, 그 사실이 월급쟁이에게 곧바로 수익 기회로 이어지는지는 별개다. 진입 자금과 규제, 수익의 연동 정도를 따져 본 뒤에야 판단할 문제다.

출처

1. 압구정 재건축 속도전 2구역 앞서고 3·4구역 추격
2. 47살 은마아파트 재건축 본궤도, 사업시행계획 인가
3. 은마 재건축 본궤도 올랐지만 관리처분 셈법 복잡