#조정대상지역
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서울서 경기로, 갈아타기 전 따질 숨은 비용
서울 거주자의 경기 아파트 매입이 1년 새 56.9% 늘며 매수세가 경기로 옮겨가고 있다. 서울은 매물이 석 달 새 33% 쌓이고 거래는 급감한 반면, 경기 상승은 교통이 받쳐주는 일부 지역에 쏠려 있다는 뜻이다. 갈아타기 전 취득세·대출·출퇴근 비용과 종전 주택 처분 가능성을 숫자로 따져봐야 한다.
집 팔 때 양도세, '취득 당시' 조정지역이 가른다
1세대 1주택 양도세 비과세는 보유 2년이 기본이고, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년이 추가로 붙는다. 2025년 10월 서울 전역과 경기 일부가 조정대상지역이 됐지만, 거주 요건은 현재가 아니라 집을 산 시점의 지정 여부로 판단하는 점이 혼동을 부른다. 매도 전 취득일과 보유·거주 기간, 양도가액 12억 기준을 순서대로 점검하고 관련 서류를 챙겨 세무 상담에 임하는 것이 안전하다.
실거주 안 한 1주택, 양도세 계산 순서
실거주하지 않은 1주택의 양도세는 '취득 당시' 그 집이 조정대상지역이었는지에 따라 비과세 여부와 공제가 갈린다. 취득 당시 조정지역이면 2년 거주를 못 채울 경우 비과세가 막혀 차익 전체가 과세되고, 비조정지역이면 거주 없이도 12억 이하는 비과세된다. 매도 전에는 취득 시점의 지역 지정 이력을 먼저 확인하고 거주 2년 충족 여부가 세액을 얼마나 바꾸는지 따져보는 것이 핵심이다.
조정지역 갈아타기, 처분기한 2년으로 순서 다시 짜기
조정대상지역 내 일시적 2주택자의 1세대 1주택 특례 처분기한이 2026년 10월 1일부터 3년에서 2년으로 줄었다. 새 집을 먼저 사면 취득일부터 2년 안에 종전 집을 팔아야 비과세를 지킬 수 있어 갈아타기 순서가 중요해졌다. 종전 집과 새 집이 모두 조정대상지역인지, 새 집 취득일이 8월 4일 이후인지부터 확인하고 매도 마감일을 역산해두어야 한다.